【培训时间】2012年11月06日至08日（11月06日全天报到,07、08日两天课程）

【培训地点】深圳◇罗湖大酒店（深圳市罗湖区南湖路3012号）

【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

【培训对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【课程背景】

合作开发是房地产企业重要的发展模式，合作开发可以有效解决资金和土地短缺的瓶颈，实现企业快速发展。出资方或出地方在合作开发中，如果合作模式设计不当，合同签署不当，财务会计处理不当，税务问题处理不当，将导致了大量的法律纠纷、税务风险或投资损失，本不用上交的税金，上交；应该缴纳的没交；如何有效识别和防范合作开发的税务风险，本次专题研讨班将给您满意的答案！

同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2012年税务稽查工作重点检查项目之风险。

【主讲内容】

一、合作开发释义

1、与政府合作开发

2、与其他单位或企业合作开发

3、与个人合作开发

二、地产开发税务管理战略的优化思路

1、项目公司避税和集团避税的协调

2、国际避税与国内避税的效果比较及统筹

3、从投融资层面设计项目开发经营模式

4、优化投资架构

5、开发主体的筹划——自然人、法人、外国人、非居民法人

6、国际避税安排——公司境外法人主体公司的设立地

7、私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用

8、外资地产开发的纳税筹划管理

9、地产开发对冲高税负机制的构建筹划

10、我国税制体系的总体运行要点

三、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划

1、企业以路换地、以桥换地的税务问题与纳税筹划

2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划

3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划

4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划

5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划

6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题与筹划

7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划

8、划拨土地转性的税务问题与筹划

9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划

10、三旧改造拿地的税务问题与筹划

11、企业取得土地返还款的财税处理

12、与政府签署土地合同应关注的时间要点

13、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税

14、如何解决无法取得发票的税务难题

四、微观合作开发的税务标准和方式

1、你知道判定房地产合作开发的标准吗？

2、合作开发的基本形式：（法人型、合伙型、先合伙再法人）

（房地产联建 、项目公司开发、房屋参建）

五、房地产合作开发的法律问题解析

1、联营与联建的区别

2、联建合同下的法律问题

3、最高院认定的伪合作开发

4、合作方式的法律责任解析

5、合同性质的重新认定对税收的影响

六、合作开发营业税计缴解析

1、不成立合营企业的税务处理

⑴、土地使用权和房屋所有权相互交换

⑵、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权

⑶、BOT项目应如何进行税务处理

⑷、BT项目应如何进行税务处理

⑸、总承分包的税务处理

2、成立合营企业的税务处理

⑴、利润分配式                     

⑵、收入提成式

⑶、提取固定利润式                 

⑷、按比例分房式

3、将正在开发的土地与别人合作开发如何计缴营业税

4、如何理解“一方提供土地使用权”的具体含义

5、开发企业吸收他人资金合作建房如何计缴营业税

七、合作开发土地增值税计缴解析

1、什么样的合作建房免征土地增值税   

2、约定分房如何分税

八、合作开发所得税的计缴解析

1、合伙型合作开发的所得税处理       

2、法人型合作开发的所得税处理

九、合作开发双方如何财务会计处理注意事项（出资方、出地方）

1、会计监管体制的设计               

2、合作开发项目的财务评价

3、合作开发的财务监管重点           

4、合作开发全程的会计核算

十、“代建”合作开发的风险

1、委托方如何纳税                   

2、开发商如何纳税

3、“代建”合作开发的筹划思路

⑴、联建运作

⑵、直接转让土地使用权

⑶、以土地使用权投资

⑷、以土地使用权投资入股、借壳开发

⑸、整体产权转移

十一、土地增值税筹划

1、清算单位如何确定更合算

2、合并清算还是分别清算

3、规划与设计，项目总体筹划的切入点

4、土地增值税清算时点如何把握

5、多交营业税所得税对冲土地增值税筹划

6、如何通过集团资金池来调整项目的增值率（背对背担保和借款）

7、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧

8、代收费用的税务问题及筹划

十二、所得税筹划

1、企业层面的筹划

2、股东层面的筹划

【主讲专家】王震

    特聘首席财税导师，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

    具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。

    先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

    培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

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