面对住宅地产不知何时结束的限购与调控，越来越多房地产开发企业开始关注不同业态的开发模式，但是，不同业态开发模式的房地产有着不同的税务处理技巧，如果运用得当，收益巨大，否则，税收风险也巨大。

《青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知》（青地税发【2012】48号）的发布有哪些严厉的措施？在房地产开发企业的会计实务以及税收实务中如何运用？

房地产财税培训第一品牌北京金旭红公司特邀资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师——钟必老师，帮您剖析房地产业不同业态下的税务处理技巧以及各地的新政策，并从一个税务官员的角度提醒您税务稽查中的重点、要点，帮您做好纳税自查，为2013年的企业所得税汇算清缴提前做好布局。

【培训时间】2012年11月14日至16日（11月14日全天报到,15、16日两天课程）

【培训地点】青岛◇阳光新地大酒店（青岛市市南区汕头路1号）

【相关费用】2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

【培训对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【主讲内容】

第一部分：房地产企业应怎么拿地？

一、从政府拿地，即通常所说的从土地一级市场取得的税务处理技巧。

二、从其他使用人拿地，即通常所说的从土地二级市场取得的税务处理技巧。

三、合作建房的营业税、企业所得税、土地增值税全方位多角度的税务处理技巧。

第二部分：房地产行业不同开发模式下的税务处理技巧

一、住宅地产

1、到底要卖毛坯房还是卖精装房？签一份毛坯房销售合同、一份装修合同有税务

风险吗？

2、买房送电器有什么税务风险？房地产企业筹划设一个商贸公司处理电器、建材的

问题有操作性吗？

3、以房抵债有三种不同情况，应该如何处理才能获取最大利益？

二、城市综合体开发模式的税务处理技巧

1、城市综合体的土地成本如何在住宅、购物中心、写字楼有效分摊？

2、城市综合体自持物业的税收筹划要点是什么？

三、商业地产开发模式的税务处理技巧

1、出租人租金一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗？

2、投资性房地产的折旧问题税务局有什么最新的规定？

3、房地产企业到底可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策是怎样的？

四、旅游地产开发模式的税务处理技巧

1、旅游地产的销售比例应该多少为好？

2、产权式酒店涉税风险分析

五、养老地产开发模式的税务处理技巧

◇：养老地产有否存在税收优惠？涉及哪些税收风险？

六、工业地产开发模式的税务处理技巧

七、公租房、廉租房和经济适用房等社会保障性住宅开发模式的税务处理技巧

第三部分： 房地产企业税务计税成本与期间费用的税务处理技巧

一、计税成本核算的7个步骤是什么？

二、房地产企业期间费用税务稽查风险控制

1、工资薪金

⑴、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？

⑵、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？

⑶、雇主为雇员承担全年一次性奖金的部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？

⑷、真正有用的工资方案是怎么设计出来的？

2、借款费用

⑴、关联企业之间不需要归还利息的借款需要要交营业税吗？企业所得税需要纳税

调整吗？

 ⑵、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加计

扣除吗？

⑶、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的

利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

⑷、向房地产信托公司借的钱在什么样的情况下可以扣除，在什么样的情况下不可以

扣除？

3、福利费、工会经费、职工教育经费

⑴、税总2010年1月28日在线访谈 说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又

作为福利费是什么意思？

⑵、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？

⑶、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？

⑷、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？

4、广告宣传费

⑴、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？

⑵、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？

5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？

6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？

第四部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【主讲专家】钟必
    资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。

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