一、什么是投资性房地产？

投资性房地产是指，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并应当单独计量和出售。包括已出租的土地使用权、房产、持有并准备增值后转让的土地使用权。但企业计划却尚未出租的土地使用权、闲置土地以及转租的房产建筑物、房产企业持有以备出售的商品房都不属于其范围内。

二、投资性房地产的后续计量模式

企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件也可采用公允价值模式计量，但同一企业只能采用一种模式计量。

三、成本模式下转换账务分析

（1）自用房产转换为投资性房地产如何账务处理？

2018年5月1日甲公司将一项按照成本模式计量的固定资产转换为投资性房地产。该固定资产转换前的账面原价6000万元，已计提折旧300万元，已计提减值准备200万元，转换日的公允价值为7500万元。

借：投资性房地产 6000万
累计折旧 300万
固定资产减值准备 200万
   贷：固定资产 6000万
   投资性房地产-累计折旧300万
   投资性房地产-减值准备200万

（2）投资性房地产转换为自用房产如何账务处理？

2019年7月1日甲公司将一项按照成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产。该固定资产转换前的账面原价4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元。
借：固定资产 4000万
    投资性房地产-累计折旧200万
    投资性房地产-减值准备100万
   贷：投资性房地产4000万
        累计折旧 200万
        固定资产减值准备100万

总结：在以成本模式计量下自用房产与投资性房地产之间互相转换，资产都以其原价入账，累计折旧、减值准备结转至对方资产的对应科目核算。

四、公允价值模式下转换账务分析

（1）自用房产转换为投资性房地产如何账务处理？

2018年1月甲公司自行建造了一幢办公大楼，2019年1月该办公楼达到预定可使用状态并投入使用，该办公楼的入账成本为3650万元，预计使用20年，净残值50万元。2020年7月，甲公司将办公楼出租给乙公司，租赁期开始日为2020年7月1日，转换日办公楼的公允价值为4000万元，该投投资性房地产公允价能可靠计量。自用房地产月折旧金额：（3650-50)/20/12=15万元
转换日账务处理：
借：投资性房地产-成本 4000万
累计折旧 270万
贷：固定资产  3650万
  其他综合收益 620万

（2）投资性房地产转换为自用房产如何账务处理？

2018年1月甲公司自行建造了一幢办公大楼，2019年1月该办公楼达到预定可使用状态并投入使用，甲公司于2019年1月与乙公司签订租赁合同租赁期为1年，该办公楼的入账成本为4500万元，预计使用20年，净残值50万元。2020年1月，甲公司将办公楼收回自用，转换日办公楼的公允价值为5000万元，该投资性房地产公允价能可靠计量。

借：固定资产5000万
  贷：投资性房地产-成本4500万
       ---公允价值变动 500万
 借：投资性房地产-公允价值变动 500万
贷：公允价值变动收益 500万

总结：在公允价值计量模式下需要注意的有三点：一无论是自用房产转投资性房地产亦或反之，资产都以公允价值入账；二是在自用房产转投资性房地产时，公允价值变动出现贷方差额应计入“其他综合收益”科目，借方差额计入“公允价值变动收益”科目，若为投资性房地产转自用房产，公允价值变动借贷方差额都应计入“公允价值变动收益”科目。三是公允价值模式下资产不计提累计折旧及减值准备。

五、自用房产与投资性房地产转换涉税分析

（1）增值税

企业取得房产，前期自己使用作为固定资产入账，不涉及增值税，若根据经营需要将其转租，该资产转为投资性房地产，则需要根据出租资产的合同收入缴纳增值税及附加，增值税分别按本企业适用税率5%或9%缴纳。投资性房产转自用房产不涉及流转税。

（2）房产税

根据房产税暂行条例规定，企业在自用房产期间作为固定资产，房产税缴纳应依照房产原值一次减去10%-30%后的余值按1.2%的税率从价计征，将自用房产转为投资性房地产后，应根据资产出租的合同租金收入，按12%税率从租计征。投资性房产转自用房产则反之。

（3）企业所得税

根据企业所得税相关税法规定，企业采用成本模式后续计量的情况下，无论是自用房产转投资性房产亦或反之，都以企业每期计提的固定资产折旧费用、日常维护修理费用等作为成本费用计算应纳税所得额。企业采用公允价值模式后续计量，自用房产转为投资性房产公允价值变动，产生贷方差额计入“其他综合收益”科目不影响所得税利润，将投资性房产转为自用房产时公允价值变动，计入“公允价值变动收益”科目，根据借贷方差额对应调增或调减营业利润即可。

（4）印花税

根据印花税暂行条例规定，房产自用期间作为固定资产不涉及印花税，将自用房产转为投资性房地产应根据签订的合同租金收入，按照财产租赁所得以千分之一的税率缴纳印花税。

信息来源：焦点财税；作者：李星凡