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2021决胜投资拿地实务-新形势下房企投资拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法、融资创新及法务风险规避

(本课程滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,请拨打010-62258232咨询最新时间、地点等培训安排!)
【培训安排】2021年4月17-18日长沙
【课程对象】
1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【培训费用】4800元/人(费用包含学习费、场地、资料费、茶歇)
【课程背景】
随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。
另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。
本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。
【课程收益】
1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
2、地产投资的全过程解析及风险防范
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
【课程亮点】
1.理论+实操+案例,多管齐下,从本质提升投拓能力及效率
2.实战派风格,追求落地,针对性强,解决实操痛点
3.体系性强,手把手教学,从填表到建模,让你迅速精通投拓尤其是测算的各个门路
4.循序渐进,风格幽默,互动性强,学习过程充实而不失活跃
【授课方式】
方式 1:带领学员构建完整思维导图,深度梳理投拓逻辑,并对重点知识进行深度详解
方式 2:案例教学—依托实操案例和模型,让学员学会如何将专业知识运用实务环境
方式 3:随堂练习——在授课过程中穿插若干习题,帮助学员加深理解和记忆
方式 4:分组讨论——组织学员进行分组讨论,培养主动思考能力
培训讲师】张老师
现任某TOP20房企业务发展副总经理,曾就职于深圳万科地产、卓越集团、华润置地投资总。中山大学研究生、上海财经大学本科毕业,六年房地产专业知识学习,及十一年房地产投资经验。从事投资工作至今,签约项目三十一个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积八百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
【课程纲要】
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企投资策略:
(1)私企:
案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
(2)国企:
案例:招商蛇口
2、土地价值判断
(1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
(3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险
二、投资交易模式
1、交易类型:一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点:
(1)招拍挂交易方式简析
(2)收并购交易方式简析
(3)城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集:信息的来源与种类
3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项
四、地产投资未来的趋势与机遇把握
1、“三道红线”作为楼市防火墙的建立,预示着下一个时代是资金为王的时代
2、2020年头部房企拿地回归一二线城市特征明显
3、“规模优先”战略调整至“防风险”
4、行业进一步集中化,不是“拼”就是“死”成为众多非第一梯队房企的困局
5、多元化、房产资产化金融化、更新改造是房地产必然的趋势
第二部分:房地产投资测算
【问题1、2、3、4、5】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件:
(1)设计规划指标
(2)销售计划
(3)运营计划
(4)土地成本
(5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)
(6)三费:管理费用、营销费用、财务费用
(7)三税:增值税、土增税、所得税
(8)经营物业假设
(9)融资方案
3、财务测算的输出结果:
(1)核心评价指标
(2)现金流量图
(3)敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
(1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
(2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
(3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
2、收并购项目测算
(1)溢价的处理:直接处理、间接处理
(2)税务的特殊处理
(3)不同交易架构对测算的影响
三、拿地强排详解:
1、拿地强排概述:
(1)强排的目的是什么
(2)强排需要做什么
(3)为什么制定强排流程控制
(4)强排操作路径
2、强排前期准备三步法
(1)地块特征分析
(2)规划要点及条件输入
(3)营销条件输入
3、强排设计五重奏
(1)产品功能落位
(2)选择使用产品
(3)底商计算
(4)合理强排
(5)多方案比选
4、强排货值分析:
四、开发税务问题
1、不同拿地模式应关注的税务问题
(1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造
(2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建
2、收并购财税问题处理
五、投资测算实例操练
1、投资测算不同阶段:
(1)初判可研阶段
(2)详判定案阶段
(3)项目可研阶段
2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表
3、测算依据:专业板块专业报告
4、全成本解读:
5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用
6、投资测算实战演练
(1)第一步:项目定位
(2)第二步:户配及规划方案
(3)第三步:运营计划示例
(4)第四步:测算演练详解
(5)第五步:压力测算
7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价
第三部分:投资相关法律实务
【问题6、7】
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
3、法律风险防范
(1)股权收购之买新不买旧
(2)股权收购之收购还是增资
(3)股权收购之直接收购还是间接收购
(4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
4、股权收购的特殊情况
(1)土地尚未落实
(2)目标股权有瑕疵
(3)有前置审批要求:国资股权,外资股权
(4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
五、投资法务尽职调查
1、尽职调查:财务、法务尽调元素
2、需发表意见及风险预估
(1)基础信息调查
(2)股权并购类法务风控
(3)股权并购类税务风控
(4)资产收购类法务风控
(5)权益合作——代建&权益收购
六、投资法务设计思路
1、如何设置交易架构
【案例1】:复杂资产关系的交易架构设置
【案例2】:不良资产项目的交易架构设置
【案例3】:一二级联动项目的交易架构设置
【案例4】:烂尾楼项目的交易架构设置
2、如何约定交易价款
【案例1、2、3、4】
3、资金支付原则、节奏设计思路
4、违约责任设计思路
七、合作项目公司管理约定
1、控股和参股项目的主要协议
2、操盘方与参股方项目管理
3、合作协议中的主要约定内容
八、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
案例一:坂田项目(规划冲突)
案例二:南山项目(拆迁不可控)
案例三:惠州项目(土地无法移交)
2、行政审批的风险
案例四:龙岗项目(政策变化)
3、或有负债出现的风险
案例五:平湖项目(涉诉)
4、土地成本及税务风险
案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
5、合作方风险
案例七:资产包(优先购买权)
案例八:惠州项目(合作方意愿)
第四部分:房地产融资方式及策略
一、中国房地产融资现状和前景
1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
2、当下房地产项目现存融资方式
3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
4、资产证券化开始快速发展
5、融资分化指引地产未来方向
二、房地产融资产品
1、银行资金
2、房地产信托资金
3、房地产保险资金
4、地方及国有金控平台
5、房地产企业债券
6、房地产公司上市
7、房地产资产管理计划
8、中小房企与房地产私募基金
9、房地产资产证券化
三、房地产表外融资
1、表外融资概念
2、表外融资模式
(1)通过非并表企业进行常规性融资
(2)合并报表内的明股实债融资
(3)合并报表外的明股实债融资
(4)通过ABS减少有息负债或进行出表
(5)以应付款类科目的形式进行融资
3、表外融资的作用:债务隐形化,优化财务指标
4、表外融资识别
四、房地产收并购前融
1、房地产前融概念
2、地产前融模式
(1)银行前融-表内外资金全周期覆盖
(2)信托前融 ①“四三二”投资差额
(3)信托前融 ②优先股+次级债
(4)信托前融 ③小股+大债
(5)信托前融 ④股权收益权
(6)信托前融 ⑤资产收益权
(7)信托前融 ⑥股权投资+对赌
(8)信托前融 ⑦应收账款融资
3、收并购项目前融
五、地产私募资金投资模式
1、被禁的几种模式
2、可行的模式
3、特殊模式
第五部分:产业地产投资
一、产业勾地的理论
1、理论支撑
2、产生背景
3、产业勾地的模式
4、产业勾地的生意逻辑
5、产业勾地的要素条件
6、产业勾地的流程
7、产业地产盈利模式
二、产业勾地的几类方式:
1、传统产业园区勾地模式:华夏幸福
2、科技地产勾地模式:碧桂园、首创置业
3、创业孵化空间勾地模式:万科
4、医疗康养产业勾地模式:绿城、万科
5、文化旅游产业勾地模式:恒大、华侨城、万达、港中旅
6、教育产业勾地模式:碧桂园、绿地、阳光城
7、典型产业勾地模式总结
三、产业合作模式:
1、分块开发、合作开发
2、产业勾地的主要方式
3、产业勾地选址
4、产业勾地选址流程:案例
四、分城市产业勾地策略
1、政府政策环境分析,产业策划方案结构
2、重点城市分析:北京、天津、青岛、济南、郑州
五、勾地关键要素:
1、土地出让门槛设置
2、勾地案例:恒大长沙大王山片区案例
六、产业地产代表:
案例:联东
案例:天安

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