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房地产开发成本核算技巧与节税关键点操作实务 |
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(本课程全年循环滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,您可以拨打010-62278113咨询最新时间、地点等培训安排。本课程亦可以安排企业内训,欢迎来电咨询相关事宜!) |
【培训时间】2014年9月26日至28日(9月26日全天报到,27-28日两天课程) 【培训地点】南京◇白鹭宾馆(南京市大石坝街68号) 【相关费用】人民币2880元/人(含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等) 【培训对象】各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。 【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例等资料。 【培训背景】 房地产企业向来以成本核算难、税费种类多、纳税风险高、筹划空间大而著称,开发项目的全程核算更是检验财务高手的试金石。怎样既能精确核算成本,又能化繁为简;既能防控纳税风险、又能降低企业税负? 本课程从实战角度讲解开发项目全程成本核算,以房地产开发项目成本核算的划分、归集、扣除三大原则为主线,结合大量的实际企业案例,运用四种最实用的成本核算方法,带您遍历房地产项目开发全流程! 通过学习本课程,您将获得最新财税政策背景下的房地产全程核算要领,掌握四种最实用的成本核算方法,以及数十项行之有效的账务处理技巧,顺利应用到您企业的实务操作中,使您得心应手做好房地产财务,现诚邀您参加! 【培训收益】 1.通过学习,使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧,正确核算开发产品成本。 2.通过学习,使学员掌握收入确认的原则、方法,开发项目完工的标准,预售账款结转收入的时限,正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。 3.了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。 【主讲专家】李老师 中国注册税务师、中国注册会计师;东北大学经济学博士,工程学硕士,某省地税官员,扬州税务专修学院客座教授,注册会计师考试命题人之一,北京金旭红教育咨询有限公司首席税务咨询师,众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件,具有良好的税收法律素养:多次主持税务听证案件,三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训,税收政策解析,税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称,授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧,并因此受到参加培训的财税学员一致好评。 【主讲内容】 第一部分:房地产开发成本会计核算与税收政策协调 一、房地产项目成本核算三大原则 1.成本划分三项原则 2.成本归集原则(制造成本法与完全成本法对比分析) 3.成本扣除原则:计税成本中的无票成本与预提成本 二、房地产土地的取得及成本分析 1.以招、拍、挂方式取得土地成本的确定 2.以分立方式取得土地成本的确定 3.以购买股权方式取得土地成本的确定 4.以合并方式取得土地成本的确定 5.以拆迁安置方式取得土地成本的确定 6.以划拨方式取得土地成本的确定 7.以接受投资方式取得土地成本的确定 8.以置换方式取得土地成本的确定 9.以合作建房方式取得土地成本的确定 10.以路换地方式取得土地成本的确定 三、房地产开发项目建设阶段的成本核算 1.四种成本分配方法的运用 ⑴ 占地面积法 ⑵ 建筑面积法 ⑶ 直接成本法 ⑷ 预算造价法 2.基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法 3.商业地产与普通住宅的成本分拆技巧 ⑴ 成本核算与总体规划相结合:合理安排成本结构,细腻实施成本核算 ⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧 ⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧 ⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例 4.房地产项目成本核算与分拆的账务指引 ⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧 ① 前期工程费的税务处理 ② 建筑成本的税务处理,甲供材有什么税务风险?税务机关是怎样检查虚开建筑 发票的 ③ 基础设施建设费的税务处理 ④ 公共配套设施费的税务处理 ⑤ 开发间接费用的税务处理 ⑵ 房地产项目成本核算账务指引 四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧 1.期间配比原则的运用技巧 2.费用限额扣除的操作技巧 ⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除 ⑵ 集团公司统一贷款,所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗 ⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗 ⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支?土地增值可以加计扣除吗 ⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款,所贷款项交由企业使用,应支付的利息由企业全额付给银行,企业这样的利息可以税前扣除吗 3.费用转化处理技巧:期间费用与开发间接费的转化技巧 第二部分:房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务 一、房地产业成本项目构成及成本规划 1.房地产业成本项目构成 2.如何合理确定成本对象 3.土地闲置成本的处理技巧 4.房地产成本费用计划与控制 二、房地产成本核算操作实务 1.开发产品会计成本与计税成本的差异 2.土地开发成本的核算程序 3.配套设施开发成本的会计处理技巧 4.预提费用的会计处理技巧 5.开发间接费用的会计处理技巧 6.成本对象报废或毁损的处理 三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点 1.成本扣除的政策与基本要求 2.成本扣除的策略与操作实务 3.设备选择甲购还是乙购 4.材料选择甲供还是乙供 5.项目成本核算方法与节税技巧 第三部分:专家现场预留时间与学员互动交流,解答学员疑难问题。 |
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