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 以下节选于“湖南卫视房产沙龙”节目采访内容：

他是管理学家，语出惊人，一针见血话楼市：“房地产公司大部分是自己找死，找死的途径就的是过高的负债率，扩充速度如果太快的话，死得也越快。”
他是经济学家，头头是道，侃侃而谈地产经：“现在对房地产公司的抑制也好，还是政府采取什么样的手段也好，看起来实际上不算很成功的。”
他是商界红人，句句箴言，理性解读投资潮：“我们的人民，我们的老板姓，都要学习最基本的经济常识。否则的话你就会难以承担这种风险。”
多重身份之下，是不变的激情和儒雅——史永翔做客湖南卫视《房产沙龙》——

记者：前面您讲到的“房地产的企业今年肯定会很痛苦，因为钱很紧张”，但是在我们周边，开发商好像加快了办事的步伐，推出了大量的楼盘，好像这个状态跟您讲的又有一些出入，您怎么看？

史永翔：我的这个言论实际上是对整个全国市场来说的，那么整个全国市场看起来，你会看到整个房地产行业总盘是两万多个亿，但是有一万三千多个亿都是交了出让金的，所以你会发现房地产行业大部分的资金都是被吸走了，这是一个问题。第二个问题是06年和07年全国性的房地产公司都在大量地囤地，所以资金大量积压在这个地方。第三个问题就是我们银行的资金，实际上美国的次贷资金也会影响它，那么整个中国资金的盘量在减少，那么房地产公司又因为大量的囤地导致资金的困难，所以说在这种状态之下，今年08年房地产的日子是比较难受的，也就是缺钱。

记者：政府面对这样的现象，肯定是有明确的态度的，政府对房地产到底是个什么态度，是认为他过快过热发展了，我要抑制住它，还是说不要涨得太快？

史永翔：我个人的看法是这样子的，政府对房地产行业实际上是爱恨交织的。爱的原因是什么？因为中国地方政府的财政收入实际上很大一部分来自于房地产。各个地方政府要发展当地的经济，钱从哪里来？很大一部分是要从土地，从房地产的发展或相关产业的发展里来。中国凡是法制建设好的地方的房地产，或者这个城市发展比较快的（地方），政府是房地产最大的受益者，所以过低的物价，过低的房价对政府的收益也不是好事情。当然也希望能有所调整，这个调整也是建立在民生的基础之上。

记者：那么中央政府和地方政府是不是有会有角度的不一样？

史永翔：总体上来说肯定会有些不一样，作为中央政府来说，随着建设部的成立，我们现在的政府越来越清晰了。比方说把贫困人口的住房问题单独列出来，这是跟国际结合。比方说在香港，很多贫穷的人就可以去住廉租房，比方说新加坡，很便宜的房子都可以租到。有钱的人和没钱的人都区别开来，那么有钱的人你进入市场，没钱的人进入社会保障体系，把住房这个产品纳入这样一个范围当中，我认为这是中央政府非常好的一个进步。

实际上你可以发现，现在对房地产的抑制也好，采取什么样的手段也好，看起来实际上不算很成功的。

记者：现在还不算成功，您认为还需要有更强硬的手段出来。

史永翔：我实际上认为，中国中央政府现在要采取的措施是综合治理。比如说现在，我们越来越考核政府的综合治理能力，不管是群众的社会保障，比方说适当的居住条件，最基本的福利保障，比方说农民工的问题，比方说整个社会的应急系统，这些都是在考核整个政府综合的治理水平。房价的问题实际上还是要放到综合治理的层面上去考虑，否则你简单地用行政手段去压这个房价，这个时代已经过去了。

记者：我们是不是可以这样理解，银根紧缩也好，它其实是针对整个经济的一个过热的处理，包括CPI的过热，可能不是完全针对房地产市场。

史永翔：对，我认为不是完全针对房地产市场。

记者：刚刚您讲过，大量的房地产去囤地，然后08年会面临一种洗牌，这两者之间有没有必然的联系？

史永翔：那当然是有联系的，你一旦囤地会导致你的房地产公司资金周转缓慢，那房地产公司，实际上我们从公司角度来讲，诱惑他的，是他的利润率很高，销售利润率也很高，房地产市场的销售利润率现在基本达到22％以上，毛利率达到40％以上，对一般产业来说很难赚到这么多钱的，这就是一个暴力的行业。但是第二个问题，我们在讲企业要素，第一个要素是赢利要素，第二个要素是周转要素。房地产公司有一个狠命脉是什么？就是资金，整个资产周转的命脉。你看，民居房要两年周转，如果说是商务楼盘，商业地产肯定要７年至８年才能养熟。他的命脉在于资产周转率是很慢的，但是他找死的途径，危险的途径就是资产负债率很高。像万科现在的负债率也是将近400％，所以中国的房地产行业这种负债率极高，周转率慢，负债又高，这个时候整个的银行金融资金的压力就会很大，财务风险也就很大。财务风险一大，只要银根一紧缩，融资渠道上单一的房地产公司就会很快地被消灭掉。因为囤地，你把资金过度地压到上面，囤地的钱又是高负债来的，高负债的资金碰到现在银根紧缩，资金一下子就会压缩，就使得你这个囤地是死钱了。所以，囤地是原因，洗牌时一个必然的结果。

高的地支撑着高的楼价，政府有希望能把房地产的利润降下来，降下来是希望房地产公司把自己的利润逼出来，房地产公司他也不太愿意。这个时候我们大量的银根资金又掌握在国有银行，国有商业银行又被拖下水了，几股力量在博弈，就会出现流拍的现象。

记者：那么如果是有这样一个现象，如果您要给这样一个建议的话，怎么样这样的土地实现它的价值的最大化，但是尽量不要伤害到相关利益方？

史永翔：中国根本的出路是，政府要退出房地产市场，地方政府的财政收益不要从房地产公司来拿，而政府就简单地从税收上去获得。假如说我们国家的金融体系能进一步改善，地方政府拥有自己的发债权，让地方政府有建设城市的资金来源，而不是简单地从土地上去获得。政府能够有多元的资金来源来启动每个地方的经济的发展，这是很重要的。现在我们政府比较痛苦的是什么？有些地方的工商业企业没有起来，政府要经营城市，那怎么办？就只好从房地产去拿钱。假如说我们有更宽泛的思想，作为经济学家来说，如果让我们地方政府有发债权，这个时候你就能发现，我们地方政府可以从别的渠道来获得建设资金，而不是简单的从土地上获得资金，这样的话政府才会比较好操作，这个时候纯市场的概念才能够完全地发挥作用，这个是我们从长远的角度来说。短期内的出路就是说，高地价还是个根本问题，因为拍卖高地价导致了整个房地产的动荡。第三个问题就是政府能够尽快地把经济适用房用更好的市场化的手段和行政手段相结合。高房价我认为伤害的最大的还是低收入人群，我认为这是最大的问题。

记者：怎样的企业会被淘汰出局呢？　

史永翔：我们已经明显可以看到这个问题，第一个地方小型的房地产公司会很快被洗掉，严格意义上来讲，房地产企业不能被称为公司，只能称之为项目，一个项目作完了，这个企业也就结束了。所以说小型的地方性的房地产公司因为涉及到他的融资渠道单一这个问题，所以很容易被洗牌。第二个问题我也在讲，一些大房地产公司，特别是上市的房地产公司，他们在利用低成本融资的这样一个优势，很快的利用这个银根紧缩的机会，大量地从小房地产公司的手上以更低的价格获得土地。所以这个时候你会发现大吃小是必然的，你也可以发现其中中国的房地产公司不多了，而且大量的房地产公司实际上也只有一块地在生存。这个时候只要银根一紧缩，那么多元化资金的房地产公司就会很快加速他在全国扩充的速度。同样第三个问题我们也可以看到说，房地产公司还有个特点，就是地方壁垒还是有，所以这种洗牌可能是分地区的阶段性来进行，

记者：那么这样的一种趋势下，是不是意味着小房地产公司没有生存的空间了？　

史永翔：这也很难说，你可以发现，我们今天中国房地产市场有个特点，大部分是多元化的，他本来是做另外一个行业的，但是搞到了一块地或手上有点钱，就开始做了。我倒是建议，一些小房地产公司放慢一些扩充的步伐，项目不要圈的太多，搞一块地，买一块房产。你可能也会比较稳健，浙江省的三大房地产公司都被洗掉了，充分说明地方性的房地产公司融资比较单一，扩充速度如果太快的话，死得也越快。

记者：是不是这些小房地产公司它被吞并之后，对楼市来讲，到底是一种利好还是利弊？

史永翔：实际上讲起来，我认为也不是什么好事情，大房地产公司更容易控制价格，同样的话他也更容易把整个市场价格拖到同一水平线上，所以楼价高与低，不能单一来讲，而是要分成绩来讲。比方说高楼价是什么，要有高收入者去匹配，那么中楼价要跟中层收入者去匹配，中低收入的人要跟中低楼价去匹配，那么形成这样一个层递式的房地产的价格才会比较好。现在各个地方政府提出来的，我们价格下降百分之几，楼价是下降多少，实际上我认为那没有什么意义，没有可比性，也没有办法来提出一个准确的讯号。

记者：股市和楼市其实是有联系的，有人说它是跷跷板，但是有的时候发现，股市火的时候，楼市也火，股市平淡的时候，楼市也平淡，他没有体现那个跷跷板。

史永翔：大量的闲钱进入股市了，股市就跷了，楼市就跷了，实际上这个观点是不对的。他实际上是把资金当成了一个定量的概念。实际上今天中国老百姓的闲钱是很多的，因为流动性不好，大量的钱没有出口，所以只好往这些地方去涌。你可以发现今天很多的人，手上有很多的闲钱，干什么呢？　炒股票有风险，那就干脆买几套房子，所以大部分的闲钱在这上面，所以在今天中国，还要解决一个流通性的问题，就是要解决老百姓手上的闲钱。有多样的出口，比方说养老的基金，比方说其他财产险的收益等等各种金融性的产品还在持续地推出，让这种资金的投机性减少，那么这样才能形成楼市和股市短期的进出频繁，才可以遏制一下。

记者：让投资的产品更加丰富，那么投资人会更加理性一些。

史永翔：所以我现在就在问雅戈尔，到底是做房产还是做服装的，现在连他们自己恐怕都不清楚了，所以这里面就有很大的问题。中国的股市有很多不成熟的地方，以至于房地产公司利用这种概念出现问题。在西方的房地产公司，如果出现高价拍卖土地，股民们一定很理性的甩掉他的股价，但是今天中国是什么状况，反的，一听说拍卖土地，好啊好啊！但是他根本没想到的是什么，你把这个土地拍卖下来之后，你能不能消化？你如果不能消化的话，就会损害我股民的利益。我作为投资者来说，我的钱就闲住了，你都忘记了这个钱是你的钱在炒股。今天中国股民的可爱是什么？就是认为这是个好事情。因为股民的不成熟，房地产公司利用这个概念，社会充斥着一种投机的成分，几股力量一起把这个泡沫烧起来了。

记者：所以泡沫不是一方面的，而是多方面的，很多时候，还包括自己。

史永翔：所以我说今天中国的股民要经得起摔打，你一定要学会在经济的领域里面，懂得最基本的经济概念。所以我认为在经济里面，我们的人民，我们的老百姓，要学一些最基本的经济常识，否则的话你就会难以承担这种风险。

记者：我们注意到您讲过一句话就是“房价会有所调整”，大家就会关注楼价到底会不会调整，会不会跌？

史永翔：我倒是认为这样，短期内楼价的大幅下跌不太可能，实际上这都是房地产企业的重组，或者说房地产企业融资的步伐，或者说小房地产公司被大房地产公司兼并的步伐，在08年会更快。楼盘的价格要受多重因素的支配，政府的税收制度，土地的拍卖价格，虽然成本已经拉升起来了，那么拉升起来之后，有相当一部分资金是国有银行的钱，所以这个时候房地产的价格是在受这个高位成本在支撑，所以大幅度下跌的可能性不大。同样你可以通过今年一季度房地产公司的财务报告看出，绝大部分的房地产公司他的毛利率还是在40%以上，也就是说，他还是在去年的高房价的支撑之下来彰显他今年的高利润，所以短期之内下滑的可能性不太高。

记者：我代表开发商向您提个问题，观望期还要持续多久，目前到底应该怎么做？是否采取促销的方式吸引人们去购买房子？

史永翔：各个开发商的情况会不一样。打个比方说，有的开发商拿到地之后，假如没有资金的话，可以采取很多办法，比如联合开发，找到有钱的人联合开发，或者你会发现，有钱人还是很多的，闲钱还是有很多可以流动的。你可以发现现在有一个趋势，在全国都在流行，就是合作开发的项目越来越多，这是开发商的一个路径。还有一个路径就是说，你能不能做到把很好的产品能够赶快卖掉。比方说做一些商业类的地产，是让投资拉动，而不是消费拉动，那么这个现在也做的比较多。第三个就是，你是不是可以放慢你的节奏，控制住你的节奏。比方说你不要做很大的楼盘，做小一点的，楼层不要太高，可以加快你的周转。那么房地产公司最大的命脉就是周转率太低，房地产政策就是，只要封顶就可以卖楼花，你就可以开卖，做到这个程度的时候，你是不是可以考虑在产品组合上做一些调整，把你的大盘变成小盘，做几期来开发，做小盘分几期滚动来开发，这些都是房地产企业生存的手段和方法。

记者：购房者有这样的想法，观望越久，对手就越难受，那么对我们就更有利，房价就会跌，那么是不是这样，观望越久，房价就可能越跌。

史永翔：所有人都有这种心态，买涨不卖降，所以现在大家都在观望。我倒是觉得从整体上来说，现在房价确确实实是价格很高，还有的情况就是，确确实实很多的资金在等待观望，很多人都在考虑。我倒是认为买房的人，还是要从自己的实际情况出发，你比方说现在有种心态很不好，就是要一步到位，实际上没有必要，人生还有很长的时间，你可以根据自己的经济能力，分阶段的买房，从开始租房，到买一小套房子。但是我现在发现一种什么倾向呢？一下子买个大套房子，上班很远又去买个车子，这样的话生活质量就开始下降，我都不赞成这样做。你可以先买个小房子，生活起来，根据你的财富，积累的时间分阶段地来买房。我算了一下，按正常人收入的话，（一辈子）你买四套房子，这比较正常，一套房子你要结婚，比较小了，第二套你三十多岁的时候，孩子比较大了，换个大点的，到了40岁50岁，你很有财富了，就换一个比他更大点的，你到了老年60岁的时候，空巢了，孩子都飞出去了，那这个时候怎么办？又把这个大房子卖掉，然后把这个钱拿来养老，剩下的买个小房子，老两口一起，或者是跟你的儿女住到比较靠近的地方，这样一种规划还是比较合理的。

记者：您还说过一句话，中国现在企业文化最差的就是房地产，为什么这样说？

史永翔：房地产从严格意义上来说，他们的盈利率很高，但是企业文化程度是比较低的，企业文化程度表现在哪呢？大量的房地产公司都在做概念，实际上企业化持续运行的意识比较差。你可以发现，大量的房地产公司，就是在走关系和项目型，然后就开始外包，所以房地产公司他的经营是组合，叫关系组合，不是在做企业，难以突破地区的限制和时间的限制，其实房地产公司他的克服制度是很低的。

记者：应该要思考什么？

史永翔：应该要思考的就是，你如何去创造你的价值，如何稳定地创造你的价值，并且要把你整个的持续的经营相结合起来。从长远的角度说，我刚才举的美国的例子，大量的房地产公司还是有阶段性的，你如果要走长线的话就必须要做组合。比方说你是不是能够把二期房的开发跟你结合在一起，把整个城市的经营包括在一起？比方说你在做度假村的租赁业务和你做房地产的新项目的开发组合在一起，这样有长短进行平衡，如果这些问题没有进行思考的话，仍然做一些短期项目，那还是一个阶段性的东西。

记者：您说过，中国企业你清楚你的敌人吗？我们的房地产企业，他有敌人吗？

史永翔：我认为房地产公司到现在，都一直不明确自己的价值取向，他也不清楚他在跟谁博弈，所以房地产公司在经营的过程中，更多是在对机会的挑战，并不清楚他持续经营的关键所在。所以大量的房地产公司还是建立在一种地块的囤积、项目的组合，那他还是停留在这些问题上，所以房地产公司大部分是投机性的导向。