>>[精彩推荐]点击此处，立即获取数十万份经典管理资料/工具/范例/文档！

    今年上半年，郑州市完成生产总值1432亿元，同比增长14.1%，在房地产市场二、三线城市中居于中等水平。近期郑州房地产市场表现出明显的供需战略相持特点，这主要体现为两个明显的反差：一是大幅下降的商品房销售量与仍试图推高的房价形成较大反差；二是商品房销售的大幅下降与房地产投资的高速增长形成较大反差。

　　市场呈现量价逆向调整但不会长期持续

　　郑州房管局数据显示，今年上半年郑州市商品房预售395万平方米，同比下降24.7%，其中住宅销售256万平方米，同比下降33.8%，其下挫幅度明显大于全国平均水平，整体销量已回落至2006年同期水平。与销量大幅下降形成鲜明对照的是，上半年郑州市商品房售价继续保持上涨势头，其增长幅度甚至超过了房地产市场火热的2007年同期水平。在全国70个大中城市横向比较中，上半年郑州房价增速处于高位，表现出明显的“补涨”特点。

　　但这种补涨也许不会持续太久，因为上半年高达48.4%的房地产开发投资增幅将在不久的将来形成更充足的市场供给，而居民的观望态度却仍在继续：搜房网和河南省社情民意调查中心分别进行的抽样调查均显示，超过65%的郑州居民对近期置业持观望态度。由于企业对现金流的需求迫切性要远大于居民对于改善居住环境的追求，目前有价无市的局面不可能成为常态。实际上，5月份以来郑州房地产价格已开始出现回调倾向。

　　从全国范围来看，发改委最新公布的70个大中城市房屋销售价格统计数据显示，6月份共有16座城市的房屋价格环比下跌，而在4、5月份分别仅有4座和12座，可见房价松动的趋势正在二、三线城市蔓延。越来越多的开发商，特别是那些土地、开发资金支付压力比较大的企业，将不得不结束“硬撑”转而寻求通过价格回落带动销量上升，解决资金缺口燃眉之急，并实现企业利润最大化。

　　商品房市场与土地市场间的价格传导机制良好

　　为缓解市场供需矛盾，与2007年相比郑州大幅增加了土地供应，是近年来供应量最大的一年。但从上半年成交情况来看，出让的12宗地多以底价成交，竞价比较冷清，除个别地块成交单价较高外，整体成交价格比较平稳甚至略有回落。

　　土地市场的理性回归表明大多数房地产企业对于二级市场将在较长时间内处于调整通道有较为理性的认识。在这种状况下，维持开发现有项目必须的现金流、保证资金安全已经成了比扩大土地储备更为重要的事情。从中可以看出，郑州房地产开发市场的供需博弈已经有效传导至土地市场。土地成本的回归理性将为房地产价格进一步调整和市场结构优化升级提供保障。

　　郑州市土地储备中心表示，2008年下半年将会向市场推出各类建设用地2900多亩，共19块地，用途包括住宅用地以及工业、商业用地，预计将在八九月以后陆续推向市场。可以预判土地市场供需关系的转变将带来土地价格的进一步回落，而另一方面价格调整将使商品房市场供需关系趋于改善，进而加快开发商资金回笼速度。有实力的企业可能在后半年重新考虑进入土地市场举牌竞拍。

　　资金充裕度成为企业成败的分水岭

　　郑州市统计局发布的《2008年上半年郑州市房地产开发形势分析》预计，今年上半年郑州部分开发商将面临资金新难题，而资金充裕的企业将成为此轮调整的胜者。

　　与一线城市相比，二、三线城市开发商更依赖银行贷款。从目前情况来看，国家不断提高金融机构存款准备金率，在很大程度上制约了银行的开发贷款规模，上半年郑州商业银行房地产贷款增速同比下降10.9%，开发商获得贷款的难度不断加大。

　　为了弥补开发资金不足，除了加速销售回笼资金外，郑州房地产企业正在积极开拓多种融资渠道。首先是加大自有资金投入，上半年郑州房地产企业自有资金投入34.9亿元，同比增长36.8%。除了通过传统的股权融资方式扩大可投入资金规模外，一些隶属于多元产业集团旗下的房地产企业通过积极推动产业间联动，以企业现有资金撬动更大规模的开发项目，在市场调整期内占得先机；此外，引进外资、上市融资、私募基金等多样化的现代融资形式也为开发商提供了更多选择。例如居易国际等郑州本土企业早在2004年就已经开始了与私募基金的深度合作；而去年底鑫苑置业在纽交所（NYSE）上市，实现了国内房地产企业在美国主板市场上零的突破。

　　在开发商的融资需求普遍增加，而投资者观望氛围浓厚的情况下，无论是股权融资还是债券融资，都面临融资成本增加的困难。比如6月6日建业地产在港交所挂牌交易实现融资13.75亿港元，与最早20-25亿港元（整体估值80-100亿）的融资计划相去甚远，仅相当于同等规模的远洋地产2007年在港交所上市所融得资金的1/9。对建业来说，这是一个痛苦但正确的战略抉择。因为在“资金为王”的大背景下，如何积蓄资金实现现有项目的顺利开发是摆在多数开发商面前的最大难题，能逆势上市即是最大胜利，此次上市无疑将使建业更从容地应对此轮调控周期。除了增大资金存量，越来越多的郑州企业也认识到加快资金周转率将为解决企业资金难题提供重要支持。

　　地产企业通过“微观调控”主动寻求战略升级

　　通过国家政策性引导，促使微观经济体做出有利于整体经济长期健康发展的决策调整是宏观调控的题中之义。从这个角度来看，宏观调控在郑州已经深度显效，开发商们逐步走出被动等调控、怕调控的状态，主动调整企业战略、提升管理水平、加强成本管理、关注细分市场，争取在此轮宏观调控中转“危”为“机”，实现企业管理能力和专业能力的提升，获取更大市场份额。

　　未来地产是郑州早期较知名的开发企业。随着宏观调控的深入，未来地产从对自身实力的正确评估出发，主动调整战略方向，转向关注郑州周边地市，逐步推进省域化发展，目前已在2个地市同时运作3个项目，实现了较好的开发效益。建业地产通过不断提高城市运营水平，不仅“让河南人民都住上好房子”，让河南城市的基础设施建设水平显著提高，也为企业持续运作提供了更高的战略平台。

　　在产品结构方面，一些有实力的企业总结历次宏观调控的经验教训，逐渐开始加大持有型写字楼、商铺物业的开发比例。持有型物业可在较长时期内为企业提供稳定的现金流，在一定程度上熨平了房地产市场周期性调整带来的系统性运营风险。目前在郑州，建业置地广场项目开发商自持物业比例占到80%以上，而郑州国贸中心、曼哈顿广场等项目自持物业也占据很大比例。今后在大型写字楼、商业综合项目开发中，这种趋势将越来越明显。

　　郑州房地产市场发展前景值得期待

　　今年6月郑州市公布《2008-2012年住房建设规划》（征求意见稿），将在2008年到2012年间新增房地产投放面积5500万平方米。按此标准，未来几年郑州房地产市场规模将继续保持稳步扩大的趋势。

　　未来几年随着郑州在中原城市群、河南省乃至中部地区向心力的不断增强，房地产需求有望实现持续稳定增长。而经过多轮宏观调控后房地产企业也将逐步走向成熟，从与消费者进行简单的量价博弈到对企业内部及上下游资源形成稳定的预期，主动实施“微观调控”以构建企业核心竞争力，最终推动整个产业链实现战略升级。

　　作者：张朝峰　来源：中国管理传播网