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    这一次房价真的是降了。几个月来，全中国的房地产市场仿佛跌入了冰窟窿，价格持续下滑，成交清淡低迷，报刊电视常见大批楼盘以跳楼价跳水价等手段促销让人心惊肉跳，权威数据表明以深圳为代表的城市房价下跌幅度累计已超过30%更加骇人听闻。一路高歌猛进的城市房价终于低下了它不可一世的高昂头颅！

　　是什么原因使得神州大地的城市房价普遍下降？弄清这个问题对各方意义重大，既使政府能够提前预测后果从而及时调整政策，也使企业能够明晰行业的发展趋势从而做好应对准备，更能使消费者在纷繁复杂的各类信息面前保持清醒的头脑从而捕捉到准确的购买时机。

　　通常的经济学理论很难解释当前的房价下降迷局

　　从经济学的角度看，一项商品的价格涨跌一般不外乎两种原因：一是供需失衡，这属于价格理论的范畴；二是通货膨胀（或者通货紧缩），这属于货币理论范畴。不过，从目前已有的数据看，这两种理论似乎都不能解释近段时期的房价持续下跌。

　　价格理论通俗地说就是，当一项商品的供应不断增加而需求却在萎缩或者没有相应地增加时，商品的价格下跌是必然现象。先看供应：现有的官方公布的数据显示（摘自焦点地产网），2008年上半年在房价领跌代表的深圳、北京和上海三座城市中，它们的已竣工商品房住宅面积比去年同期分别下降了27.9%、32.2%和12.5%，与去年下半年环比则下降得更多，全国其它城市也有许多类似的情况。不仅如此，除了已竣工的商品房在减少外，各地住宅用地的成交量也在急剧下降，据国土部刚刚公开的分析报告显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%，曾经的一窝蜂抢购土地的现象已经不复再现，土地流拍或者是已经成交而放弃巨额定金消息也不断见诸媒体。土地是房子的载体，土地成交的减少，这意味着在未来几年内的商品房的供应数量仍呈下降的趋势。再看需求：中国经济上半年的发展速度虽有所放缓，但GDP较去年同期仍增长了10.4%，其中第二产业增长了11.3%，第三产业增长了10.5%，都远远超过了第一产业3.5%的增长率，这说明中国的城市化进程仍然呈不可阻挡之势（第二、三产业都是以城市为依托的），广大民众对城市房屋的需求断没有下降的理由。明明是供应下降需求增长，但价格却反其道而行之，因此，微观经济学的价格理论是无法来解释本次房价下跌的。

　　货币理论浅显地表达就是，当社会流通中的货币数量大大增加时，而社会的财富总量并未增加或者增加的速度远低于货币增加的速度时，整个社会的商品都会出现不同程度地涨价。古时候人们是以稀有金属作为流通的媒介，由于稀有金属的产量受到限制，其本身并不能根据人们的意愿随意增加，因此那个时候就根本没有通货膨胀一说。通货膨胀的出现是在纸币出现以后，纸币的优势是便于携带方便交易，但其缺陷也不容忽视，因为，纸币的发行是以政府的信用为基础的，而纸币（含票据等）是可以无限印制的。倘若政府手头捉襟见肘或者其它什么原因（大部分经济学家认为本次通货膨胀与人民币升值不到位有关），使政府不得不开动印钞机器，则整个社会的货币供应量就会大大增加。从理论上说，货币供应量增加一倍，则整个社会的商品价格就会翻番。它与价格理论的区别在于，后者讨论的是某一项商品的涨跌，而通货膨胀时是所有的商品都在涨价。中国目前正处在一个连政府都公开承认的高速通胀时期，上半年CPI上涨7.9%，全中国的各类商品价格都有较大幅度的上扬，范围涉及能源、人工、各类原材料、农产品等，有的用涨幅惊人也不过分。但令人不解的是，在中国人传统观念中最最保值的房子却在其他商品价格节节攀升时不涨反降，真是令人匪夷所思，因此，宏观经济学的货币理论也同样无法解释本次房价下跌的。

　　还有什么原因是促成本次房价大规模下降的元凶呢？除了上述两种原因外，经济学家还承认人们的心理预期也是促成某种商品涨跌的主要原因之一，凯恩斯甚至认为心理预期是人类的一种重要本能。问题的关键是，心理预期也要有理由，从供求关系出发现在应当是涨价，从通货膨胀的现状看现在也应当是涨价，千千万万个不同的消费者却居然高度一致地预期房价会下降，背后的支撑是什么？

　　简单的数据类比或现象观察无助认清房价下降的本质

　　很多人从经验数据或者简单类比或者相关政策或日常现象中来寻找理由：

　　有人说现在的房价与收入不成比例，即房价应当是家庭年收入的4-6倍左右比较合适，但中国已经达到了十几倍，这么高的房价老百姓根本买不起，因此高房价无法长期支撑。持这种说法的人是对中国的财富分配状况并不了解，西方国家的基尼系数一般在0.3-0.4之间，而中国2007年底的基尼系数已经达到了0.49。也就是说西方国家的贫富分布比较平均，大部分人都是中间收入，房价收入比对他们有一定的指导意义；而中国的财富分布极其悬殊，大部分财富掌握在少数人手里，当大部分老百姓呼吁房价偏高的时候，大部分楼盘却是刚刚推出就被瓜分得所剩无几。因此，房价收入比的数据不能成为房价下降的理由（当然这不是说财富被少数人占有也是对的）。

　　有人说现在的房价与租金收入也不成比例，即房价应当是年租金的10-15倍左右才比较合适，但我们中国目前普遍的租房收入的回报大部分都在4%左右，因此高房价无法获得长期支撑。持这种说法的人是对中国人的心理状况并不了解，现在已经持有多套住房的人，有几个是为了出租？又有几个有钱而没房的人会去计算是租房与买房哪种方案合算？他们要考虑的第一是房子还会不会继续涨，只要房价的上涨部分能够超过存入银行的利息所得，则早买早赢；第二考虑的是货币会不会贬值，如果钱是越来越不值钱，在没有更可靠的投资渠道之前，买房就是最好的投资选择。传统的文化习惯也决定了在中国没有房子而选择租房是一件很不体面的事情。因此，房价租金比的数据也不能成为房价下降的理由。

　　有人说现在美国的房价都在下降，中国的房价难道能独善其身？这种简单的类比方法显得过于牵强。美国建造商品房的历史有多长？美国人均土地面积是我们的多少倍？美国人均住房面积比我们大多少？不弄清这些些问题便断言中国的房价与美国的房价涨跌同步，似乎在逻辑上就经不起严格推敲。还有人说任何产业都是有周期的，有高峰就会有低谷，就象当年的日本的房地产曾经风光无限，后来也陷入了长期低迷。这话在理论上无疑是正确的，但高峰与低谷是怎样形成的？高峰是因为供不应求，低谷是由于供过于求，可是中国的土地并非私有，土地的供应并不象日本那样可以自由买卖，而是由政府严格控制计划供应。计划经济的最显著特点就是短缺（中国在建国后实行计划经济的三十年里从来就没有出现过经济周期，价格更是一成不变），再加上中国特有的对城市建筑容积率的严格控制，中国的住房供应远远没有步入自由经济的轨道。请问，没有健全的市场，会有准确的市场规律吗？

　　还有人把房价下降的原因归究为政策对炒房行为的控制。盘点目前对炒房行为控制的政策，较有影响力的主要是对购买第二套房增加首付增加利率和对二手房五年内交易课以重税。这两条政策的确能够防止炒房，但是对降低房价的作用恐怕并没有人们所想象的那么乐观。炒房的人目的很明确，买进是为了更高地卖出（或者直接出租），从表面上看的确是抬高了房价。但是，整个商品房住宅市场是由一手房、二手房和出租房三块组成的。二手房越多或者出租房越便宜，选择购买二手房或者选择租房而不买房的人就越多，一手房的价格上涨就要受到制约。而当我们通过严厉的政策来防止炒房时，也就意味着我们减少了二手房和出租房的供应量，结果就会刺激一手房的价格上涨。防止了炒房是降低了一手房的价格，而减少了二手房与出租房的供应是抬高了一手房的价格，此消彼涨，房价仍然没有下降的理由。

　　还有一种非常流行的观点：房价下跌是因为前几年房价上涨过快，透支了后面几年的需求，下跌是对前几年房价上涨过快的补课。支持这种观点的一个有力依据是，已经竣工的小区到了晚上黑灯瞎火，许多新房无人居住，这说明房子不是不够而是多了。这种说法很有迷惑性，大部分民众都认同这个道理。判断复杂的经济现象，采用简单的实际观察不能说没有用，但其说服力值得怀疑。假如这种结论能够成立的话，那么我们是否可以说，在全国各地的深夜，并没有什么人睡在大街上，由此我们便推断出中国从此不要再盖房子了？甚至我们还可以得出这样的结论，因为几百年前的中国就很少有人睡在大街上，中国人这么多年来奋斗不止地盖房子原本就是一桩错误！

　　信贷紧缩导致阶段性供过于求是本轮房价下降的最大元凶

　　上述常见的理由皆不成立，除了前面阐述了其理论上不能自圆其说之外，在实际上这些现象或者数据或者政策（除二套房贷政策出台较晚之外）也早就存在，而房价上涨已经至少持续了5年，可为什么要等到今年才直线下降？根源的确是人们的心理预期在起作用，不过导致这种心理预期的原因并不在上述所列而是另有其因，需要我们在分析问题时另辟蹊径。

　　一是王石的“拐点论”。王石何许人，想必不用多作介绍，这家中国最著名的房地产开发企业的掌门人，在去年年底的时候抛出了房价“拐点”论。他认为中国房地产业已经面临重大转折，建议持币者三四年后再买房，并率先让自己在深圳与广州的楼盘降价销售，降价幅度达到了15%，一时石破天惊舆论哗然。作为中国最大的房产供应商，叫全中国人民不要买房，其言论让普通民众不敢小觑，对正在准备购房的消费者影响不敢说绝后，至少也是空前，业内人士甚至说王石的“拐点”论胜过中央的宏观调控政策。现在看来，到底是房地产业的“寒冬”本来就要来到，王石是事先看透天机；还是“寒冬”原本并不会来得如此仓促，是王石卖拐才引领其提前到来，现在已经是鸡与蛋的关系而无从考究。但有一点可以肯定的是，王石的“拐点论”使许多的消费者陷入了观望。

　　二是舆论的单向放大。“拐点”论出台之后，媒体开始做空楼市，常常以一些并不可靠的数据作为房价已经下跌的依据，常常采访一些无力购房的愤青一族发表偏激言辞，常常戴着有色眼镜来夸大楼市的冷清凋敝，而对于一些促进楼市销售的利好消息常常是秘而不宣或者轻描淡写，使整个楼市笼罩在山雨欲来的恐怖气氛之中。期间，有很多经济学家、行业人士对媒体的片面报道行为提出过批评意见，或者撰文详细论证其采信的数据的不科学、不翔实、不周全等，但主流媒体对此一律封杀。以央视为例，1月10日的《经济半小时》节目报道，北京2007年最后四周的房价下降幅度高达25%，而同期国家发改委和国家统计局的数字却是同比上涨17%，环比也上涨1%，双方数据有着天壤之别。消费者本来已经被“拐点”搞得有些头晕，主流媒体再来煽风点火，观望情绪更加浓厚。

　　三是银行的信贷紧缩。尽管媒体一片聒噪和王石旗下的楼盘高台跳水，尽管许多消费者正在按兵不动，但彼时大部分开发商都不以为然，因为近段时期内供求关系并未发生逆转，通货膨胀也在加剧，比照往常的经验坚持下去必将获胜。问题就出在这里，开发商无法坚持下去，因为银行收紧了钱袋子。房地产业是资金密集型行业，离开了银行的支持，仅靠开发商独家完成全部工程几乎是天方夜谭，然而今年的信贷紧缩尤其是对房地产开发企业贷款的严格控制，使得许多现金匮乏的中小企业不得不尴尬地两难选择：要么停工，在建工程变成烂尾楼，企业陷入半瘫痪状态；要么降价，获取现金以完成在建工程，同时保证企业的正常运转。面对全国性的信贷紧缩，中小开发商求告无门，砸盘倾销是唯一理性选择，于是一个个楼盘以各种名义开始降价促销，继而楼市降价风潮席卷神州。

　　下降的房价终于炼成了！当人们喜出望外额首称庆的时候，我们也应该看到这次房价的下降仅仅是由于银行的信贷紧缩导致阶段性地供过于求的结果。这个阶段到底能够维持多久？当砸盘倾销蜂拥而至再到烟消云散时会出现什么结局？楼市的走势的确扑朔迷离，谁也不能洞若观火未卜先知。但有一点可以告诉大家的是，只要市场存在，供求规律永远牢不可破。由于目前的楼市极度低迷，不仅新开工楼盘越来越少，新成交的住宅用地也越来越少，开发商对房地产行业的信心正在慢慢衰竭，未来的商品房供应量正在急剧减少，等到这一轮降价风潮过后，房价绝地反击浴火重生也未可知！

　　央行对同是价格高涨的商品采取不同的信贷政策令人疑惑

　　需要声明的是，笔者认为房价在阶段性地沉寂之后将会再度崛起，这是一个事实判断而非价值判断。事实判断就是事物的本来面目是什么，而价值判断则是期望什么反对什么。说房价一定要上涨，这是一个事实判断；说我希望房价不涨，这是一个价值判断。可惜，普通的百姓往往分不清这两者的区别：你预测房价要上涨，他就认为你希望房价上涨，于是砖头口水漫天涌来，尽管后面的事实证明房价的确是涨了；你预测房价要下跌，说明你反对房价上涨，于是你就是百姓利益的代言人，尽管后面的事实证明房价根本没有下跌！

　　中央的信贷政策也一直让人大惑不解？当猪肉猛涨的时候，中央的政策是扶持养猪企业，对这些企业的贷款要求是放大放松极力扶持；当房价狂飙的时候，中央的政策是遏制房产开发商，对这些企业的贷款要求从紧从严甚至彻底封杀！

　　如果中央对养猪企业也采取对开发商同样的态度，使养猪企业没钱买饲料买药品等，迫使他们在仔猪并未成年即砸盘倾销，猪肉会不会急剧降价呢？稍有常识的人都能得出结论，肉猪集中上市，肉价肯定会跌，但跌过之后还会有人养猪吗？恐怕最后迎来的是新一轮更高的肉价上涨！

　　作者：徐昌生　来源：中国管理传播网