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    众所周知，目前的房地产开发商日子并不好过，资金短缺，房价下跌，购买的土地因资金和贷款出现困难，政府有收回的权利，公司净资产大大缩水，甚至资不抵债，频临破产，这些问题大多是和进场时间和风险控制及企业管理有关，如果管理层能多元化开发投资房地产，包括高低端套房，大城市和三线城市，商业房地产和住宅，开发后并参与物业管理，长，中，短期投资回报结合，股权和融资贷款结合，社区开发和商业结合，现金流管理和适度投资管理，这样才能使房地产开发公司长胜不衰。

    别把鸡蛋放在唯一蓝子里。前几年，因为中国的经济高速发展，累计了不少经济基础，个人收入也大大提高，加上人民币的升值，外资的涌进，房价节节高升，加上股市大涨，经济泡沫越吹越大，而大家公认房地产开发商是最暴利的行业之一，更多的人就跳进这一金融的圈套。政府发现经济发展不可能承受这一负担，紧缩资金的贷款政策，现在房地产商才发现日子并不好过。如果房地产开发商能及时调整策略，不仅仅是依靠普通住房的开发获得利润，同时也提供其他物业管理和社区开发服务的业务，让鸡蛋孵化成小鸡，让母鸡再下蛋。这样房地产开发商至少还有其他的现金收入，而不是把所有的鸡蛋全端给银行抵押而被吃掉。中国居民的收入增加赶不上房价，物价，教育，医药和其他涨价时，仅管他们有需求，但也是支付不起，这样房地产开发商专攻住宅建设风险就是存在的，尤其只是开发中高端住宅套房，竞争性很强，无形中抬高了建设成本，如果房地产开发公司实力不足，就会被套牢，房地产开发商需要量力而行。

    市场分析数据要全面可靠。一般房地产开发商只是根据所在地块的土地价值，开发后周围可以销售的价格计算，这是很有必要，但远远不够。周围的房价并不是一成不变的，如果市场不好，也是会下降的，而你自己的公司是否有能力和你的竞争对手一样能挺住。中国购房者的经济来源是比较难于预测的，房地产开发商是根据什么数据确定未来客户群，他们是否有承受其房价的能力？而房地产开发中的土地成本，建筑成本还有一些无法计算的商务成本，如果客户不能承受，开发商自己能承受吗？或者说能承受多久？ 时间本身就是成本。因此，市场分析要考虑银行贷款时间，客户买房时间，周边房价的变动，整个社会经济大环境，买房者的经济购买力，整个项目能承受的时间及风险，是否有其他补救方案，如建筑材料成本的节省，设计上的更改，预售及完工现金流的情况分析 。多维数据的风险预测比简单地根据周边情况市场分析要完善些，定量分析比定性分析更好些。

    东方不亮西方亮。房地产开发商如开发不同规格（高低档）的商品房，还有商业房地产和住宅也是很大的差别。开发房地产和物业管理结合，也能减少单一业务的风险。 例如现在的市场，平价住宅的开发尽管没有暴利，但是总比高级住宅卖不出去或者降价亏损销售好，三线城市的房地产开发比一线城市风险小些。房地产开发商要量力而行，发挥自己特定的优势，而不是完全随从房地产大市，要有自己的独特商业模式及客户需求群，不管是高端客户还是平民客户，开发商需要为客户着想，让客户真正地愿意而且有能力为开发商的产品及服务拿出资金。房地产开发商如只是和大市一样，既然可以和大市一样上涨，也可能随大市一样下滑，开发商需要随机应变，但是房地产却因为行业的特性，转变相当困难。所以，房地产开发商在投资项目之前，需要有远见的眼光，不能只看3-6个月时间。趋势是开发商决策的因素之一，掌握了趋势，资金的投入时间和量的节奏将是公司的成本和销售收入将有很大的关系，也是决定项目能否按期盈利完成的重要因素。

    房地产开发和现金流业务结合。有实力管理完善的房地产开发商需要和现金流挂钩，商业房地产是最有可能让房地产开发商缓冲资金的需要。最常见的有以下几种现金流业务：
1。物业管理。如果开发商有自己的物业可以管理，这样就能有固定的收入维持公司的日常费用，这样比卖不出去的套房要好些，但是在中国是乎房地产只是买卖为主，租房业务并不能满足房地产投资的需求，实际上在市场不景气的时候，以租代卖也许能吸引一些客户。开发商不仅要建好酒店，还要学会管理好酒店，这也能在开发商资金困难时，提供一定的现金流帮助。

 2。商业房地产还可开发零售店，餐馆，幼儿园及校外辅导等，可以月租，物业管理费和销售提成。尽管这种模式在中国很少（国内大多喜欢买断），但是还是会有一定市场的，那怕就是只有5-10%，市场还是很大的，也可以帮助创业者减少资本的投入，开发商和客户是共赢的合作伙伴。

 3。养老院：这是房地产开发商可以考虑的现金流和服务业结合的项目，同时可综合客户的需要，包括饮食，医疗，旅游，休闲等等。

4。停车场。中国汽车工业的发展，加上房地产开发的迅速发展，停车场的业务比开发商品房可能利润更丰富，房地产开发商应该把这一现金流的内容好好地掌控并充分利用，在开发时，需要侧重考虑其价值因素。

 5。 连锁店：标准化的连锁店对开发商也是另一种很好的现金流项目，包括店面的特定设计，也算是短平快的项目，如能按月租，管理费加分成，其公司的效益更好。 还有很多现金流的商业模式可以提供房地产开发商想象，主要是开发商要有开拓创新精神，不需要完全和别人一样只靠房地产增值而获利。

    总而言之，房地产开发是一非常复杂的系统工程， 开发商需要有更广阔的视野，不要太局限于某种形式，即专业性很强，又要多元化业务，但又不能太分散业务，现金流是衡量开发商的管理能力之一，开发商不能盲目过度投资，即时调整和监控项目进展，资金量，原材料采购，成本控制及商品房销售，出入市场时间和出租物业管理等等。 风险控制是房地产开发商最重要的因素之一，风险总是和回报成正比，中国房地产行业暴利的可能性随时间和市场的完善，可能性越来越小，开发商需要理性地看待风险承受度及投资回报率。相对固定的回报率，长期来说，比房地产大起大落要好很多，成功的房地产开发商是非贪婪而稳扎稳打的实实在在地为客户服务。降低风险，首先需要从你服务的客户开始，如果房地产开发商能真正地为他们的客户着想，客户自然会为开发商买单，让开发商获得应有的利润并长期生存和发展。

    作者：林志共   来源：价值中国