日前，包括碧桂园、万达在内的沈阳市72家房地产公司联合作出承诺：房子不降价，降价我们补。也就是说从现在起1年之内，消费者购买的商品房一旦出现房价下跌，房地产公司都将给业主补偿差价。这些开发商在卖房时必须与购房者签订协议，并把上述承诺写进协议。
据沈阳市房地产开发协会数据：沈阳市目前持有土地建设项目的开发商共有300余家，而此次做出承诺的72家约占1/4左右。
一石激起千层浪，此协约一出，被坊间普遍解读为房企“不降价联盟”。大多数专家对房企如此联盟嗤之以鼻，认为“不降价联盟”的寿命必短无疑！
果真会如此结局吗？地产观察者许子枋从房企处境—购房者心态—市场竞争理论三方面进行了分析，认为这个事件确实耐人寻味，有值得深思的地方。
其一，房企为什么要建立 “不降价联盟”？
正如我一直所说的中国的房地产市场是一个半文化半市场的市场，目前全国各地敢于率先大幅降价的开发商的都遭遇了已买房业主的过激甚至是暴力抵制，造成售楼部被冲击被封门的后果。已购房业主当然知道退房理由不能选择是因为降价了，而是选择其他的理由来对抗房企，并意图逼迫房企退房。在这种情况下，除非是全体房企全面普降，降价幅度可以让新购房业主大幅增加，让降价已成底成为社会共识，让这种“无理由”退房行为成为笑柄和严重违法，否则任何房企要率先单独降价都是如履薄冰的。在这种房价胶着状态下，开发商必须寻找出路。因此，房企这种“不降价联盟”也是被逼无奈之举，它不仅仅只是一种姿态。
其二，房企“不降价联盟”行动会不会在全国被广加效仿？
如果“不降价联盟”在沈阳取得实效，那么在全国将迅速被效仿并风起云涌，红遍全国；如果“不降价联盟”不能取得破冰之效，那就只是昙花一现，无疾而终。有专家分析说：这种模式在全国来说并没有可推广性，如果销售是正常的，这种联盟没有实施基础；如果销售低迷，为了维护价格而实现不了交易，会导致有价无市。根据对消费者心态的分析，这种判断属于常规判断，也不一定完全正确。对购房者来说，他既可以享有房价上涨的利益又无须房价下跌的风险，尤其是在一些房价泡沫并不高的城市，购房者为什么会不选择购房？因为购房者也是比较成熟的消费者了。
其三，房企“不降价联盟”是不是有联合操纵市场价格之嫌？
显然，这种联盟行动具有行会垄断性质，有行会联合操纵房价的嫌疑。但政府目前对这种联盟行动应该是默许或不置可否的。地方政府其实很焦急房价的持续低迷，因为房屋交易低迷严重影响地方政府的财政收入、影响政绩、影响地方明后年的和谐安定。如果地方政府要限制这种行为，也会是在这种行动取得很大实质性效果之后了，到那时政府也只是表示一种姿态而已罢了。
其四，我们最关心的是房企“不降价联盟”会不会阻碍房价的下跌？
如果按常规性的管理经济学理论来分析，在一个完全竞争的市场里，商家的这种联盟是不能稳固的，因为率先背离联盟协议的商家将获得最大的利益，而不会受到惩罚，因此，联盟商家之间心存信任芥蒂，从而导致联盟分崩离析。当年沈阳也曾发生过所有本土电器商家联合抵制国美电器的进入，最后以联盟失败告终。但这次的不降价联盟性质是不一样的，因为敢于率先单独降价的房企本来利润就会受损，而且还会受到已买房业主的对抗的双层惩罚，而联合不降价确能获得好处，所以这种不降价联盟有可能会实现稳定，一旦这种联盟稳定，就完全可以阻碍区域房价的下跌。
但同时，这又是一个悖论，因为购房者买了房不用担心房价跌了，个体的购房者就有可能增加，但有足够多的拟购房者买了房，房企还会让房价下跌吗？因此群体的准购房者也有可能联盟，继续与房企抗衡。
正如我以前曾表达过的观点，现在购房低迷，主要是投资性和准投资性购房需求严重萎缩，加上对未来经济预期不确定，靠自住性购房难以支持房价上行，因为自住性购房者并不是富裕阶层，并不是房地产消费的领导力量。也因此，开发商将房价维持在现价的联盟会因联盟成员自身资金链的张力过大而崩裂。
最后，我们借用莎士比亚《哈姆雷特》的经典对白，来一段结束语，虽然忧郁，但却是现实：
普降还是联盟？这是个问题。
究竟哪样更高贵，去忍受那狂暴的命运无情的摧残？还是挺身去反抗那无边的烦恼，把它扫一个干净。
去死，去睡就结束了，如果睡眠能结束我们房价的创伤和房企所承受的千百种痛苦，那真是生存求之不得的天大的好事。去死，去睡，
去睡，也许会做梦！
作者：许子枋，上海交通大学工学学士。中南大学MBA。在读博士。房地产专业评论员。地标融投CEO。多家企业战略与营销顾问。对资本运营有一定见解，专著《企业兼并风险研究》。联系方式: ◇QQ: 89980082 ◇MSN: tipall@hotmail.com ◇QQ群: 505808
来源：价值中国 |
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