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    内容提要：我国房地产市场进入关键时期。目前的状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。

    我国房地产市场进入关键时期，以房地产开发商、地方政府为代表的多方和以消费者、中央政府、新闻媒体为代表的空方的较量格局正逐渐向有利于空方的趋势转化。但政策变数仍然存在，美国次贷危机对美国经济乃至世界经济的影响到现在仍然余震不断，而中国房地产市场也存在较大的风险基因，同时，从国内市场看，根据国家统计局最新的分析报告，无论是宏观经济形势和政策面、消费者的需求和供给方的资金困境都难以支持房价的持续高涨。可见，如果政策面不发生大的变化，房地产市场的多空较量将持续对空方较有利的格局。我国的房地产企业面临着生存和发展的考验。

    但房地产行业毕竟是一个朝阳产业，特别是对我国这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房地产行业的发展以及在国民经济中的重要地位是不容置疑的。国家统计局近日发布经济述评称，目前的状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。

一、   土地要素市场的规范化
    房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧,也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30%，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体--房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都存在不规范甚至腐败的问题。没有有效的供应体系，目标市场土地原材料不充足，带来了市场严重失衡只是其中一个方面，而没有将土地要素纳入规范的、科学的轨道，是土地行业出问题的根本所在。因此，伴随着房地产行业的理性回归，将从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。

二、   房地产企业集约化求变
    我国的房地产行业出现的问题有大的环境变化的问题，也有发展不规范问题，但我国的房地产企业准入管理不严格、对房地产开发商的能力、资质管理不到位、全民搞房地产不能不说是重要的原因。我国的房地产企业整体规模较小，全国有6万多家开发商，行业集中度极低，自然开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险能力较弱，银行信贷自然成为开发商的主要资金来源。此外，房地产市场价格上涨的预期造成需求的泡沫化，购房的非理性、投机、预支消费都加速了房地产价格的上涨，银行房地产按揭贷款、低首付甚至打擦边球做高房价的“零首付”，不仅助长了房地产市场的投机之风，透支了住房市场的正常需求，也推动了房地产企业的暴利行情。而经过这一轮的洗礼，将成为房地产企业生存和发展的分水岭，小的房地产企业、资金实力弱的企业、管理能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将失去生存的可能，而大的企业、资金实力强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力强的企业将通过兼并重组、项目整合、土地购并做大做强，从而实现房地产企业的集约化经营。可以说，能在这一次动荡中生存下来房地产企业都将有辉煌和光明的未来。

三、   房地产开发和融资模式将发生创新
    我国房地产金融最大的问题是房地产金融体系残缺，房地产开发资金有９５％来自商业银行，银行独大的局面致使房地产企业过于依赖银行，一旦宏观金融形势和政策发生变化，房地产企业将难以获得银行资金的继续支持，导致房地产企业资金链条的中断，甚至破产。同样，房地产经营风险也将向银行集中，目前房地产市场持续低迷，部分区域房价连续下跌，一旦房价下跌超过２０％至３０％，就会出现房地产企业资金链断裂，开发企业破产，银行将大面积出现坏账，开发商的资金风险最终转移给了商业银行。

    房地产行业是典型的资本和资金密集型行业，仅仅依靠银行的单一投融资是不现实的。因此，房地产行业的调整将催生房地产企业开发和融资模式的创新，即房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化。房地产金融逐步从以银行为主的中介服务，转向以非银行金融机构为主的中介服务：一是调整房地产金融及其中介服务业的管制框架和相关政策，房地产企业资本来源的多元化。在明确行业规范和经营资质的前提下，放松进入管制，扩大非公有经济进入的比重，形成多元经济主体参与的充分竞争的格局。二是增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等合作和融资方式，以弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产项目的自我资金生成和发展能力。三是实行引进房地产项目战略合作伙伴机制和方式，包括银行机构、信用公司、基金、投行、房地产经营公司和房地产管理公司等进行房地产项目的战略合作，以提升房地产项目开发能力和管理能力。四是拓展房地产的债券融资工具，房地产企业通过债券拿到长期的贷款或资金，以促使房地产企业建立长远的观点和长远的战略。在金融机构专业服务与房地产金融中介服务的共同作用下，房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化，同时，房地产金融体系的系统性风险，被有效地从单一的银行体系分离出来，避免了系统风险在银行单一支撑的房地产金融体系中的聚集。

注：文中引用数据来源于公开报纸报道。本文发表于中国金融2008年18期

作者：王玉珍   来源：价值中国