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    在房地产市场如此低迷的情况下，房地产开发商都在干些什么？有人忙捂盘，有人忙清盘，王健林领导下的万达却在忙着开百货商场。
　　近日，从万达集团传出消息，万达集团所属的万千百货宣布将在未来的2～3年内陆续进入全国30个一线城市，以每年10～20家的速度新开门店。相应的，万千百货也启动了所谓的“新动力”计划，计划同期招收2200名大学生。

　　这并不是万达的终极目标。“我们的目标是在不远的将来将店面规模扩大到100家。”在接受《小康·财智》记者采访时，万千百货总经理丁遥憧憬说。

　　事实上，万达不仅说了，而且做了。虽然刚刚起步，万千百货——这家成立于2007年5月份的公司，在短短一年半的时间里已经在全国范围内开设了4家门店。

　　“今年年内，我们还将再开7家。”接受《小康·财智》记者采访时，丁遥就已经预定了当天下午去青岛的机票，“因为青岛店要开招商会”。

　　配套商业地产

　　作为房地产公司，却大张旗鼓地在百货行业跑马圈地，万达的举动让不少业内人士直呼看不懂。

　　丁遥则一语道破天机：“万千百货的首要目标还是为万达的商业地产服务。”

　　丁遥说，万达集团每一个商业项目中都会规划一个百货店。如果这个百货店为己有的话，万达集团则可以更好地掌握它招商、装修的工作进度，也能够更好地把握好它的定位。

　　正因为“百货店的定位对整个商业广场都发挥很重要的作用”，万达也一直希望能够把主动权握在手中。

　　丁遥认为，“偌大的一个商业广场，它的商业部分无外乎两个功能，一个就是零售，另一个则是娱乐。”在任万千百货总经理之前，丁遥的职位是万达集团商业部总经理，专门负责万达商业地产的招商工作。

　　在娱乐方面，通过前几年的苦心经营，万达已经通过设立电影城强化了这一功能。实践结果表明，它为万达商业地产带来了可观的消费性人群，有利地提升了万达商业地产的品牌知名度和商业价值。

　　娱乐性需求的充分满足，让万达看到了零售性需求的巨大潜力，因此迫切需要在零售领域建立具有明显消费导向作用的业态。综合性的百货商场显然是最佳选择，“它体量最大，它的这种定位，整个的装修，包括这种品质基本上决定了你整个商业项目的这种品质。”

　　那么，万达为什么不直接通过招商引进成熟的百货品牌，而非要设立自有品牌的百货来提升人气呢？事实上，过去万达的百货业态一直也是通过招商的途径引进，比如北京万达广场的新世界百货。

　　曾有过非常丰富的招商经验的丁遥承认，这与全球金融危机不无关系。现实的环境面前，很多百货企业纷纷停止了扩张的步伐，这也给万达的招商带来了很大难度。而且，由于与万达的根本点不一样，外来百货品牌的战略规划和万达商业地产也很难一致。

　　综合考虑之下，反倒不如开设己有百货品牌。在丁遥看来，除了百货，万达商业地产中还有沃尔玛、苏宁电器、国美、麦当劳、肯德基等等那些非常成熟的品牌，这些品牌都拥有着比较稳定的客流量。这个客流量完全可以与万千百货共享，共同把万达商业地产的气氛烘托出来。

　　稀释风险

　　“万达做百货，还有一个原因，那就是看好百货业的前景。”丁遥说。

　　熟悉万达的人都知道，这并不是万达第一次涉入百货行业。早在2002年，万达就投资了一个叫做大洋百货的百货企业，不过，在一年多后，万达选择了主动退出。

　　丁遥说，当时万达对百货业的投资更多地出于投资的考虑。由于万达当时还是以住宅开发为主，因此房地产和百货之间没有太大的互动性，“老板最后选择了放弃”。

　　多年之后，已经转型成为全国最大商业地产公司的万达的重新进入，与王健林的百货情结不无关系。

　　当然，这不是全部。“进入百货行业，还有稀释单一房地产行业带来的风险的考虑。”丁遥说。

　　类似于万达这样的商业地产企业，其项目投资通常额度很大(万达商业项目的投资额大多在15亿元左右)，回收周期很长(万达商业项目“只租不售”的政策使得回收周期更长)。虽然利润率很高，但它受国家的财政政策以及总体经济环境的影响很大。

　　相比之下，零售业则是一个受外部影响比较小的行业，虽然利润率不高，不过它可以有很稳健的现金流，有很稳定的业务，不太轻易受到外部因素的约束和管束。

　　商业地产和零售业这两种业态极强的互补性，恰恰是万达所看重的。“万达需要这样一个很好的产业结构。”丁遥说。把百货业直接纳入到商业项目中经营，更加降低了万千百货经营风险的同时，增加了两个产业之间的依存度。丁遥认为，不到万达广场里面来经营，万千百货很难生存，或者说培育的周期会很长，可能长到难以等待。当然借助于万千百货的快速成长，万达的商业项目的商业价值也更加凸显。

　　从目前来看，这两种业态的搭配显然有其合理之处。“万千百货的经营状况比我们计划的略好”，对于万千百货的现状，丁遥很是满意，“每家门店的年销售额都过亿。”按照行业标准，百货公司首年的销售额只要达到5000万，就算成功。

　　当然，丁遥并不认为这是自己的功劳所致，“这不是我们万千管理得多好，竞争力有多强，我觉得主要还是依托万达广场所致，这个广场本身带来的资源加速了你成长的速度。”

　　正是考虑到与商业地产的良好搭配利好整个万达集团的经营风险的稀释，万千百货也由此获得了来自万达集团的强力支持。为此，万达甚至要冒着与现有百货合作伙伴闹僵的风险。

　　据了解，目前为止，在部分万达商业项目中都入驻了包括新世界百货等在内的成熟的百货品牌。当《小康·财智》记者问及万达自有百货品牌的出现会不会让这些品牌感觉到威胁而退出万达商圈时，丁遥镇定地回复说，对此万达集团内部早有准备，从万千百货的角度，他个人甚至巴不得对方退出，因为“这些已经成熟商圈内的百货企业的年销售额基本上都能达到10亿元之巨”。在丁遥看来，这正是万千所需要的，对方如果退出，万千正好可以顺势而为。

　　如果说之前的答复还算中规中矩的话，那么丁遥接下来的说辞则很有点语不惊人死不休的感觉。在接受《小康·财智》记者采访时，丁遥说，即便是对方无意退出，“合约期一到，万千百货也会主动把场地给收回来。”丁遥认为这个方式也许会多种多样，比如参股等，“但万千百货一定会进入”。

　　丁遥承认万达之所以有如此大的决心，很大程度上是因为万达院线——万达在商业地产与娱乐的搭配的结晶——成功的激励。自2004年依托于万达商业地产项目上线以来，短短4年多时间，万达院线已经成为了中国规模最大的影院投资商和运营商。截至2009年初，万达院线已经在全国拥有影城38家，银幕304块，年票房收入达6亿元，占据了全国票房收入的15%强。

　　万达的野心

　　在接受《小康·财智》记者采访时，丁遥一直沉浸于万千百货的美好愿景之中。据丁介绍，除了今年即将新开的7家店面，万千百货明年的计划是新开15~17家店面。这样，万千百货在两年内就拥有至少26家店面。

　　“26家店面，你知道这意味着什么吗？”丁遥突然反问《小康·财智》记者。

　　“这就意味着万千百货到时候就可以进入到行业前三名了。”丁遥兴奋地说。

　　根据多年的招商经验，丁遥发现，象国美、苏宁、麦当劳、肯德基、家乐福、沃尔玛等基本上都是全国范围内连锁发展，“万达开到哪儿，它们就走到哪儿”。而百货业则相对分散得多，大多是区域式经营，规模最大的百盛百货的店面数量也仅有40余家。丁遥由此判断，中国连锁百货业未来还有很大的发展空间，而他首先要做的就是快速扩张万千百货的店面。

　　“我们计划4～5年以后，万千百货的店面数量要达到50~60家店。到时候万千百货的店面规模可能已经在全国排在第一或者第二了。”这或许就是丁遥的野心。

　　如何快速开店，丁遥并不陌生。外界或许并不知情的是，在加入万达集团之前，丁遥作为苏宁电器的创业元老之一，长期高居商务总监之位，主要任务也是寻找优质店面资源，为苏宁大规模扩张做准备。况且，至少在几年之内，有了万达这样一个强大的靠山，丁遥并不需要为选址而苦恼。“我们应该相信万达商业地产团队的选址以及万达商业项目对于城市的辐射能力”丁遥说。

　　丁遥最担心的其实是人。“苏宁的经验告诉我，对于一家高速扩张的企业而言，最需要的可能不是资金，而是源源不断的人才需求。”丁遥对《小康·财智》坦言，“如何让人才的梯队培养跟上企业的发展”，是他目前遇到的最为棘手的问题。“无时不刻都在想，睡觉都在想这事儿。稍有不慎，不用别人，自己就能把自己整死了。”

　　为此，丁遥借鉴了苏宁“1200”工程的做法，启动了“新动力”工程，计划三年内招收2200多名大学毕业生。

　　从2003年到今，苏宁“自主培养人才”思路集中体现的每年一期的“1200工程”已经连续实施了7年，并已经成为了苏宁人才梯队建设的重要组成部分。据介绍，其一期员工已100%晋升为部长级以上干部，其中85%为副经理级以上干部，10%为正经理级以上干部；二期员工中也有15%人员晋升为副经理级以上干部；三期员工中则有22%人员晋升为正部长以上干部。

　　这样的效果正是丁遥希望能够在万千百货所乐见的。丁遥的计划是，在有了相当的人才储备之后，万千百货将会进入到一个快速扩张的阶段。它意味着万千百货的店面数量将有着非常快速的增长。它不止在万达广场里面开店，也开始大量地进入到其他的购物中心里面，只要符合万千选址需求。在丁遥看来，这一阶段，万千百货的发展完全是占据优质店面资源为目标。

　　这无异于国美、苏宁的开店模式在百货业的翻版。对此，丁遥并不否认，“从长远看，百货业迟早也会像家电连锁业一样，只能存在2~3家全国性的连锁企业。”

　　“我希望万千百货能够成为其中的一员。”丁遥说。

　　本人原发表于《小康·财智》2009年7月期

    作者：黄君发　来源：中国管理传播网