“脉路”不通，让中小房企融资举步维艰，当务之急就是把这些脉络打通，突破中小房企地产开发资金短缺的瓶颈，这是当前面对持续低迷的经济形势下必须考虑的重要问题，这关乎企业的生死存亡，也是我们如何应对金融危机的重要课题。

“企业血液”充裕  房企应累积资金链

全球经济持续低迷，自今年2月份第二波金融危机出现后，美国为了应对第二波金融危机，可能动用高达9.7万亿美元的资金，可见其冲击有多大。而第一波金融危机，美国政府动用了7000亿美元就基本完成了救市。面对国际金融危机，中国经济也正面临着严峻的挑战。

很多房地产商为了获取现金，往往会采取打折策略以化解前几年累积的大量的存量房，因为目前整个房地产还在调整阶段。去年三季度以来，几乎没有开发商再拿新的地块，所以很少有新开工的楼盘，如果开发商都不开工不买地，等存量房消化完，市场还会有个小高潮起来。而事实上，进入5月份有多家国内大型房地产开发商已开始拿地。业内人士分析，开发商拿地增加主要有两个原因，一是资金流状况改善很多，根据对房地产公司一季报的统计，大多数企业资金流为正，整体累积资金链也为正；二是一些土地位置较好、价格也较之前有所回落，而开发商对后市信心也在逐步恢复，市场整体好于之前的预期。

国家统计局5月12日公布数据显示， 1至4月，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长12.4%；利用外资166亿元，增长11.6%；企业自筹资金4893亿元，增长10.2%；其他资金5199亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。

可以说现在房地产市场正处于产业复苏阶段，这从今年年初两会提出出台的《投资追责制度》，成为投资商及企业立项的第一道保护屏障，现金流、融资、政策的扶持等字眼，比以往任何一届都更能牵动参会企业家们的神经。一方面，企业家们无疑是全球金融危机和经济下滑感受最直接的人群。同时，国家宏观经济定调、产业政策的走向等无不关系着每一家企业的发展和命运。在金融危机冲击之下，许多国际知名的大企业都开始裁员减薪，以维持企业的正常运作，被视为“企业血液”的现金流俞加受到企业决策层的重视。目前，企业主要通过“防止贫血、设法输血、积极造血、主动止血”等方式来保持健康的现金流。

“防止贫血”就是要严格控制资本性支出，将有限的资本投入聚焦于质量提高、效率改进、节能降耗以及安全环保项目。严控资本投入式产能扩张，主要通过工艺技术改进以及技术创新提高效率，增加产能。既不能在投资管理上把许多现金变成固定资产，也不能在运营管理上把过多现金变成存货。

“设法输血”是指探索研究低成本融资方式。现阶段，积极探索低成本融资方式、拓展融资渠道，为企业提供源源不断的“血源”是当务之急。

“积极造血”就是全力以赴开拓市场。“主动止血”是强化内控监督、防范风险。

企业尤其是初次创业的企业，如何在变化多端的市场中站稳脚跟？在创业过程中夯实内功、建立严格的现金流管理制、开源节流等一系列适合企业自救的措施，从容面对当前复杂的外部环境。在企业创业的各个阶段，有很多的实用的融资渠道和方法，值得广大企业去探究。

知已知彼 企业融资制胜的法宝

首先我们从企业发展的五个阶段的融资，即种子阶段融资、启动阶段融资、成长阶段融资、扩张阶段融资、成熟阶段融资，揭开企业在决策一个项目融资前、融资过程中可以对照操作的渠道与方法。

创业初期的企业，尤其是企业处于种子阶段、启动阶段、成长阶段这三个阶段，做好融资前的准备工作尤为重要，很多创业者只有总的战略策划和设计,却没有关于融资的具体战略设计,这是不应该的。只有切实做到茶壶煮饺子—心中有数，才能够稳扎稳打，取得实质性的胜利。这就要求企业在着手融资时：

一要制定融资流程图；

二要明确企业融资的最终目的：1> 自身生产与资本经营的维持和发展；2> 生产经营发生的资金周转和临时需要；3> 添置生产设备；4> 扩大生产规模;5> 引进新技术和开发新产品; 6> 对外投资、兼并其他企业；7> 偿付债务和调整资本结构进行融资。

三要进行市场推广。1> 必须认真分析和评价影响融资的各种因素，力求使融资活动在力所能及的范围内达到最优的效益和最高的效率。2> 必须事先仔细估算资金需要量。先明晰自己内部总共有多少资金可以利用，再考虑外部融资问题。3 > 必须考虑融资以处应当保持一个良好、合理的财务结构和资本结构，使得财务风险处于安全水平，同时综合资金成本又有所降低。在这种总体的融资战略下，设计多个融资方案，对这些方案进行财务上的优劣排序，以便在具体的融资实践中实施动态选优。        

除此之处，在实际融资之前，还应做好准备工作，包括理顺公司的战略、机制、运营模式等。同时要把这几个方面的基本资料进行梳理、整合，最终将指向一个结论性指标，综合反映企业的融资能力。这一方面包括企业对于自身的融资能力形成一个基本的判断；另一方面，也会使得以后在融资活动中的信用水平。

以下是企业在融资时特别要注意的四个方面的事项：

第一、企业的融资规模须量力而行。

企业在进行融资决策时，要根据企业自身的实际条件、对资金的需求以及融资的难易程度和成本情况，选择适合自己的融资规模。因为融资也不是无本万利的，融资也需要费用，而且也存在风险。如果公司项目融资在没有经过仔细分析之前就匆忙上马的话，到最后可能会弄得赔了夫人又折兵。假如在融资前充分了解融资工作的细节，充分了解融资工作的方方面面，充分了解投资方的原则和心理，做到知已知彼，工作才能有的放矢，才会有非常高的效率。

在融资时应当遵循“需要多少，便融多少”的原则。企业首先要了解借钱有几种渠道？需要什么费用？要还给人家多少利息？……这还远远不够，要想说服投资者从兜里面拿钱给你，不光要了解借贷的各种方式，还要了解行情；还要知道金融的基本知识；要学会一些说服投资者的技巧；还要知道本身应该具备什么条件……只有这样才能大大提高融资的成功率。

第二、融资收益必须大于成本。

在融资之前，一定弄清楚，为什么融资？融资总收益、总成本是多少？只有当总收益大于总成本时，才去融资。融资也是需要资金投入的，通常为融资金额的3-6%。而自己学习一些这方面的知识或参加培训，费用仅仅是千分之几。如果项目没有任何问题，那么投资商最快的投资速度也要30个工作日，注意前提是“项目没有任何问题”，一旦发现问题，时间会自然延长。这是企业进行融资决策的首要前提。企业融资成本是决定企业融资效率的决定性因素，对于小公司来说，选择哪种融资方式有着重要意义。按照融资来源进行融资成本评估，各种主要融资方式按融资成本由小到大的排列顺序依次为：

政策补贴性融资-各种直接融资-内部事务融资-银行融资-股票融资

在现实中，很多企业在无章可循的情况下，敌不住股市那种快速筹措资金的诱惑，认为上市圈钱来得还快，而且不用还，既便宜又划算。孰不知，上市的成本不是一般企业可以承受的，当中包含的直接成本中的各种费用以及间接成本包含的资金募集效率和议价程度是难以估算的。此外，在选择银行融资时，也要充分注意各银行间不同的信贷政策，选择对自己企业最为有利、最为优惠的银行来作为合作伙伴。 如可以优先考虑选择中国银行，因该行有特别出台的扶持小公司的信贷政策，对扶持行业、利率、风险控制方面都十分详细具体的规定。

第三、长短资金比例适当。

筹措资金时，应根据预定用途来正确选择是运用长期筹资方式，还是短期筹资方式。

第四、不但合理还要合法。

遵循资金的筹集、使用、归还程序，还要遵循社会公认的惯例，对于企业的赢利要正确计算与分配，对于投资报酬要合理地支付，按期偿还本金，只有这样，才能够使融资按照正常的轨道运作下去。

企业在融资的过程中，对投资人进行必要的研究和分析是融资成功的一个关键因素。这也就包括我们在整个项目融资所涉及的准备阶段、了解阶段、咨询阶段、考察阶段、审核阶段这五个阶段。总之，中小企业在创业之初或者是上马一个新项目时，只有充分了解、论证该项目的可行性。而不是闭门造车、纸上谈兵,这个时候做市场调研是很有必要的，此时可能还需要亲自去作一些实地考察，这个项目到底需不需要融资、需要多少资金、多久能收回投资、到时候怎么回收……总之，前期的准备工作越充分，融资成功的可能性就越大。

（文/朱耿洲,作者系中国资本策划研究院院长，首届中国十大策划专家）