【背景分析】
政府对于房地产市场的调控力度2013年仍在加强，税收仍是重要手段。阳春三月以来各地的开盘表现即可知房产市场依然很冷，春江水暖房不知。
纳税不需要理由，收入减少，不代表纳税可以减少，随着形势的变化，税务检查由收入型检查不断转向执法型检查，营改增减少的税收收入有多少会转嫁到房地产业方面呢？企业尚未清算的项目会遭遇哪些政策变化？如何应对2013年税收专项检查？如何正确利用有效手段，最大化地降低企业开发运营各阶段的税务成本？本次课程将为您重点梳理解决之。
【课程安排】
1天（6小时）
【课程提纲】
第一章：房地产开发企业项目结算结算什么？
1.房地产开发企业成本构成包含哪些内容？
2.兼顾内外需求，如何确定房地产成本核算对象？
3.房地产开发各成本项目核算范围有哪些？
4.开发间接费用、资本化利息如何在各成本核算对象间进行分配？
5.车库、车位有无产权销售以及利用人防设施、公共配套设施场地销售的处理？
6.可售地下车位的开发成本该如何分摊，是否要分摊土地的成本，不可售车位产权归企业自用部分或对外出租使用权车位该如何预留成本？
7.建筑面积、可售面积与不可售面积如何界定？
8.房地产开发企业成本控制如何确定责任主体？
9.房地产开发企业分产品类型确定目标成本方式。
10.房地产开发企业如何编制完工结算单？
11.房地产开发企业合同台账管理。
12.房地产开发费用、利息是据实扣除还是计算扣除？
13.房地产开发企业无借款利息是否允许扣除10%开发费用？
14.房地产开发企业计税成本与会计成本主要差异有哪些？
15.房地产项目怎样确定成本终结日？
16.成本终结日的确定与企业所得税汇算清缴有何关系？
第二章：房地产企业土地增值税清算未来政策走向？
1.房地产开发企业土地增值税清算与企业所得税政策执行上有多少差异？
2.房地产开发企业取得政府返还款如何会计税务处理？有无节税空间？
3.销售价格提升、销售毛利率提升，但土地增值税后毛利下降如何回避？
4.工业地产未开发直接分割土地土地增值税怎么计算？
5.房地产开发企业无借款利息是否允许扣除10%开发费用？
6.房地产合作开发所分得房产再转让如何计征土地增值税？
7.房地产开发企业取得的甲供材发票允许计入土地增值税扣除项目吗？
8.房地产开发企业销售车库、车位属于出租还是销售？哪种方式税负低？
9.房地产开发企业清算后再转让开发产品是合并入第一次清算还是单独清算？
10.以土地房产做投资哪种情形下免征土地增值税？
11.土地增值税清算离不开合同管理，房地产开发企业如何做好合同类别管理？
12.成立项目公司好还是分公司好？进一步理解项目公司注销时多缴纳土地增值税导致亏损税金退还问题。
第三章：如何看待房地产企业销售手段税务风险？
1.市场销售低迷，资金链紧张，以促销求生存，衍生多少手段，税务风险几何？
2.首付一成签合同，多交了多少税金？
3.借售房之名融资付利息、还本金带来多少纳税风险？
4.商业地产售后回租统一运营涉及几方利益关系？税收成本有多少？
5.买别墅大抽奖增值税、营业税、个人所得税计算对了吗？
6.开发商没及时交钥匙承诺减免物业费到底算谁买单？
7.开发商代业主垫首付办按揭谁沾光了？
8.售后回购算融资租赁吗？
9.精装修房装修合同与销售合同分开签订筹划效果如何？
10.以公司名义买房有多少运作空间？
11.房地产开发企业收取供应商违约金、罚款缴纳营业税吗？
12.房地产开发企业收取业主违约金缴纳营业税吗？
第四章：学员互动交流、专家现场疑难解答！ |
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