问题1：营改增以后企业缴纳的增值税能不能算入土地增值税的成本？
这个问题在财税〔2016〕43号文件里比较明确了。根据财税〔2016〕43号文增值税的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入应该不含增值税收入。结合增值税价外税的特点，一般来说取得收入都是不含税的。既然财税〔2016〕43号文件已经明确了，所以得到的结论一定是不含税的。
无论地产公司采取一般计税或者说2016年4月30号之前开的老项目采取简易征收的，他在预缴或者增值税的申报的时候，包括土地增值税清算的时候，土地增值税的计税依据都是不含增值税的。
同理，我们相应的可以推论出进项税应该怎样处理。
增值税是价外税，进行土地增值税清算的时候，收入不含增值税，所以凡是可以抵扣进项的增值税无法计入土地增值税的扣除项目，这在财税〔2016〕44号文件里已经非常明确了。
财税〔2016〕43号文件明确规定：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，凡是允许在销项税额中抵扣的，包括计算扣除的，不允许计到扣除项目里；凡是不允许在销项税额中计算抵扣的可以计入到扣除项目里。
同理我们可以知道，计征契税的成交价格也不含增值税，房屋出租的计征房产税的租金同样也是不含增值税的。说到成本，特别是土地成本，我们要特别注意，根据现行的增值税法规，当期允许扣除的土地价款，在网上销项税计算的时候允许扣除。
国家文件给出的公式是：当期允许的扣除土地价款就等于当期销售房地产项目的建筑面积除以房地产项目可以销售的总面积，然后乘以对应的土地价款。换句话说，土地价款在销项税金扣除是按照每一期销售的建筑面积占总销售面积的比例进行扣除的。从而，销售额就等于销售房地产取得的全部价款和价外费用扣减掉我们计算的当期允许扣除的土地价款，再除以1+11%，来计算增值税销项税金的销售额。
举个例子：
某房地产项目当期允许扣除的土地价款是100万，其对应的抵减增值税销项税额，通过刚才的公式可以计算出来：100万÷（1+11%）×11%=9.91万。这9.91万元就是其对应可以抵减增值税的销项税额。换句话讲，既然抵减了增值税的销项税额，那么这个9.91万在财务上应该冲减成本，这个结论一个方面是增值税的基本原理，同时国家最近也下发了营改增后会计处理的征求意见稿。
通过和一些学术的交流，得到的结论是：可以抵扣增值税销项的部分。所以这个9.91万应该是做冲减成本处理的。如果用会计科目的思路来讲的话，100万÷（1+11%）×11%得到的这个9.91万，借方应缴增值税。细目是：销项税税额抵减9.91万；贷方应该是：主营业务成本9.91万。
这一点的变化非常大，它会对土地增值税和企业所得税构成影响。这要引起我们的关注，增值税的计数原理会导致成本方面发生变化。
问题2：关于房地产租赁业营改增抵扣的问题
我司承租了一个商务楼然后转租出去，承租收到的租赁发票为旧项目5%的发票，同时也收到物业管理费6%的发票。我司转租出去以后，有区分新旧项目，请问：我司所取得的进项抵扣，租赁发票是否按照租赁新旧项目的比例去区分抵扣？同时，关于物业管理费的进项，我司能不能全额抵扣？
我们通过几方面来展开讨论：
（一）现行的增值税法规规定：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。所以租入不动产也是取得的不动产的形式。取得不动产后再转租出去，是按照老项目5%计税还是按照税法出租不动产11%计税？该如何界定？按照税法上的说法，界定在2016年4月30号之前。
举个例子：
甲公司2016年1月1号，从A公司租入不动产，次月（2016年2月）与B公司签订了租赁合同，转租给B公司。在合同到期以前，甲公司的转租业务可以选择简易计税方法，因为租入也是取得不动产的一种形式。只要是在2016年4月30号之前取得的都可以选择简易计税方法。
如果甲公司租入不动产，转租给B公司不是在2016年2月份而是在2016年8月份，这就无法适用简易征收。因为甲公司取得的不动产转租给B公司的时候，时间是2016年8月1号，已经在营改增之后。
所以租赁是按照一般计税还是简易计税，根据时间来区分。
（二）贵司转租出去后，如果符合刚才所讲的政策，自身也在区分新旧项目，新的一些项目按照一般计税规则来做，旧的一些项目可以按照简易计税规则来做。众所周知，简易计税是没有办法按照进销项链条去核算的。换言之，对应部分的进项税金不允许在销项税金中抵扣。
那进项税该如何抵？是不是必须按照销售额去划分，从而确定哪些可以抵扣哪些不可以抵扣？
提问的这位财税朋友的看法非常正确，确实需要按照收入的比例去划分。
这一点在增值税法上也有非常明确的，原法条大致的内容是：适用一般计税方法的纳税人，如果兼营简易计税方法计税项目或免税项目，没有办法划分不得抵扣的进项税额，通常是很难划分的，正如例子中的既有一般计税也有简易计税，无法划分不得抵扣的进项税额，税法给出一个公式去计算不得抵扣的进项税。不得抵扣的进项税额等于当期无法划分的全部进项税额乘以一个比例，这个比例就是会计上的比例分配方法，乘以当期简易计税方法计税项目的销售额，如果有免税的，把免税项目销售额加上，然后除以当期全部销售。所以是按销售额来划分哪些不予抵扣。
（三）这位财税朋友提出，物业服务费也取到了6%的发票，通常这个6%的发票应该是专票性质的。在物业费的支出方面，税法并没有区分所谓的新旧项目。换句话讲，这个物业成本属于另一种业态，直接被列入到本次营改增的范围。贵司是一般纳税人，可以全额抵扣。
通过这三个方面，这位财税朋友的看法基本都是正确的。一方面，哪些可以抵扣和哪些不得抵扣需要按照收入比例划分；另一方面，对物业管理费取得6%的增值税专票，可以全额抵扣。
问题3：房地产企业收到地方政府三通一平的补助款如何开票？按什么税率申报缴纳增值税？
我们通过以下几点来分析：
（一）现行的增值税政策中有非常明确的规定：纳税人取得中央财政补贴并不属于增值税的应税收入，不涉及到缴纳增值税。但是，贵公司取得的没有明确属于中央财政补贴，它属于当地政府给的三通一平补偿款。个人认为，即便不属于中央财政补贴，但从税法的原理来讲，还是属于非增值税的应税范围，核心是贵公司没有向政府提供有关的涉税服务。
营改增后，从大的方向来讲，增值税征收范围无非就是销售加各种应税服务或劳务，前提是，公司必须向政府提供或者说政府采购了一些服务，它才会涉及到增值税征收范围。而在这个业务里面，仅仅是收到政府三通一平的补助款，房地产公司并没有向政府提供销售或者提供应税服务或者提供应税劳务，本质上就不应该属于增值税的应税范围，因此应该不涉及到增值税。
发票往往是和流转税结合起来，营改增之前原理也是一样的。通常发票的开具与使用和征收流转税密切相关。这个业务本质上没有发生增值税的销售或者服务或者劳务，它不征增值税也不应该涉及到发票的问题。因此，也不可以考虑按照什么税率申报增值税，本质上它并不是一种营利性收入。
需要提示的是，如果界定为政府的一种财税补助，它不会涉及到增值税，会涉及到企业所得税，关于企业所得税，建议参照财税〔2011〕70号文件进行税务处理。
在财税〔2011〕70号文件里笼统地把县级以上各级人民政府取得的收入（财政资金）划分为是不是属于不征税收入。关于不征税收入，税法要求必须满足三个条件，两个条件好达到一个条件难达到，最难达到的条件是企业要提供规定资金专项用途的拨付文件，第二是管理办法和管理要求，第三是对资金要进行单独核算。三个条件同时符合了可以做企业所得税的不征税收入处理，如果达不到，就要缴企业所得税。【加微信：13718601312关注更多精彩内容】
如果可以作为不征企业所得税的不征税收入处理，还需要注意一点，因为税法认定，既然属于不征税，那它和企业所得税的征税范围没有关系，所以不管是一百万、两百万、一千万或者更大的数据，拿到这笔资金没有去征收企业所得税，从而该笔资金对应形成的资产，一些折旧摊销、成本费用，虽然会计上再计提折旧和摊销，但不能在计算企业所得税前扣除。
这是不征税收入和免税收入的区别。如果是免税收入情况就大不同了，免税收入是拿到一笔钱可以不缴企业所得税，但它形成的资产对应的折旧摊销照样在税前扣除不误。
问题4：小型房地产企业如何解决关联企业资金无偿的往来？
有位朋友谈到小型房地产企业如何解决关联企业资金无常的往来，类似于关联企业同业拆借不付息，这是提的第一个问题。同时，这位朋友还有问题二：关于项目的分期开发，一期二期已简易计税，三期四期一般计税，取得了一些进项发票，合同无法证明这些进项是用于简易计税的一期二期或者是一般计税的三期四期，是不是能抵扣？是全额抵还是严格按照十八号文件来抵？
谈到小型房地产企业，其实也不分小型，即便是大型企业、集团性企业或者非房地产企业，在营改增以后，共同面临贷款服务不能抵扣销项税金的问题。这次营改增明文规定贷款服务所包含的增值税不能抵扣销项税金。国家为了防止在实操中出现一些曲线救国、规避税款的方式，提到纳税人接受贷款服务，向贷款方支付的，只要和贷款直接相关的很多费用，如投融资顾问费、手续费、咨询费等这些进项税都不能抵。
换言之，贷款服务付息没有办法抵扣利息对应的增值税。
扩大化的规定有很多，包括以货币资金投资取得固定利润和保底利润，也是按照贷款服务缴纳增值税，付息的一方也没有办法抵扣利息中所含的增值税。货币收取固定利润和保底利润，例如信托行业做信托业务，信托公司所支付的固定利润和保底利润，在增值税方面被认定为贷款服务，没有办法去抵扣对应的进项税。
企业之间无偿拆借，没有支付利息也是涉税的。财税〔201〕36号文件里明文规定，单位或者个体工商户，向其他单位或者个人无偿提供服务，这种服务也包含贷款服服务。贷款服务本质上是指单位和个人将资金贷与其他单位和个人使用的行为，这种无偿在营改增的增值税中认为是视同销售，要征增值税。
结合国家的基本文件，不仅是地产公司，不分大小，任何行业关联企业之间或者非关联的只要出现无息贷款都会被界定为视同销售。视同销售，就会涉及到缴纳增值税的问题。这个点的风险比较高。
研究了很多省份的文件，除了极个别的直辖市谈到股东向其企业借款的这种无息可以不征增值税不视同销售以外，绝大部分省市的国税机关都认为是视同销售，需要缴纳增值税。由于双方是无偿借贷资金，怎么缴？比较统一的意见是认定为比照同期同类银行贷款的利率，再缴一次增值税，即便补缴了，对方拿到增值税发票，对应的增值税也不能抵扣。也就是说融资成本更高了。而且地产板块由于资金规模使用量非常大的板块，所以风险比较高。
第二个问题所提到的，是需要按照十八号文件的规定来进行抵扣。这一点和刚才所讲的那个问题非常类似，而且税法也有明文的规定，一般纳税人如果开发房地产项目既有一般计税又有简易计税，不好划分、不得抵扣的进项，应该以建筑工程施工许可证注明的建设规模进行划分。换言之，不得抵扣的进项需要通过一个计算，等于当期无法划分的全部进项税乘以简易计税或是免税项目的建设规模除以房地产项目的总建设规模。
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