作者：叶全华

自从营改增政策出台以来，房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题一直困扰着税务和财务人员，各地的政策掌握和解读也相差甚远，甚至有人对开票是否合法提出了质疑。随着《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的公布，终于对房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题进行了统一明确。

一、明确预售款可以开具发票

根据第九条规定，对发票代码进行升级后，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）后，已经有专门的发票代码用于“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。

二、预收款发票如何开具

首先要确认升级到（V2.0.11）版本，然后选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具。

特别提醒：

1、房地产预收款不得开具增值税专用发票！

2、发票税率栏应填写“不征税”。

3、纳税人在取得预收款的次月（小规模纳税人或者按照主管国税机关核定期限，一般季度末次月）纳税申报期限内必须按照《国家税务总局公告2016年第18号》的规定向主管国税机关预缴增值税。

一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％

小规模纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋5％）×3％

三、已交营业税如何补开

对于按照营业税规定的纳税义务发生时间已经申报缴纳营业税，但尚未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票！

选择发票代码为603的“已申报缴纳营业税未开票补开票”进行开具。

四、关于申报问题

根据国家税务总局公告2016年第53号，只对开具发票进行了规定，但没有对申报进行明确。根据笔者对纳税申报表的了解，结合该公告，认为：

1、房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款，实行预缴增值税，并不是增值税纳税义务发生时间，是一种特殊预缴政策，因此，对预收款视为不征税是有道理的。

2、在增值税纳税申报表中没有、也不应该有不征税项目栏，也就是说既无法按照不征税申报在增值税申报表中反映，也不应该反映。这就需要在对增值税发票开具数据进行采集时要有识别和清分依据给予自动识别不采集。

3、通过发票税率栏填写特别标注是最好的解决办法。

因此，纳税人在开具预收款发票时一定要注意：发票税率栏应填写“不征税”，否则可能给纳税申报带来麻烦！

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