8月29日国税总局的网站上终于挂出了传闻已久的53号公告，文件一如既往亮点和槽点并存，但是明确了房地产企业的一个问题，即预收款如何开票的问题，该问题说实话目前也不是难点，多数省局已有口径明确，只是53公告的出台帮了不少没有口径的省份。53号公告通过规定不征税行为可以开发票的方法来处理预收款的票据问题，说不上十分创新，因为之前已不少省局口径明确了预收款可以开发票已经是对该问题的创新，但是总局毕竟是总局，总是要搞出点不一样的地方，创造出了“不征税”这种税率，这是继“**”税率之后总局的又一次发明创造。真是佩服我大中华人民的智商，真不是吹的。多的不说了，这里主要给大家讲讲按照53公告房地产企业收到预收款之后如何开具发票，有了总局的53号公告，我们算是对该问题真正明白了，也“财税”得香。

一、升级系统找到最新编码

按照53公告的规定，要想开出不征税的发票，首先需要升级系统，这样才能找到最新编码，进而开出不征税的发票。即将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11），升级完成后开票系统中将会有6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

二、区分情况正确开票

（一）期房销售

期房销售，在交房之前收到的预收款，选择6“未发生销售行为的不征税项目”下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码进行开票，并在发票税率栏填写“不征税”，开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。在开具发票的次月按照3%的预缴率进行预缴增值税，不需要进行纳税申报。如系统清卡不成功，需要在申报期去税务局办税服务厅进行手工清卡。

在交房以后，需要将之前开具的税率栏为“不征税”的增值税普通发票收回红冲后再重新开具税率栏带实际税率的增值税发票，并于次月进行纳税申报。此处原开具的“不征税”增值税普通发票如果不收回红冲，对方会有重复入账的问题。

（二）现房销售

现房销售，由于预收房款后会马上交房，可以直接开具税率栏带实际税率的增值税发票，并进行纳税申报。

（三）已申报缴纳营业税未开票补开票

对于已申报缴纳营业税未开具发票不开发票的，大家请选择6“未发生销售行为的不征税项目”下的603“已申报缴纳营业税未开票补开票” 编码进行开票，并在发票税率栏填写“不征税”，开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，开具发票后不用进行纳税申报。如系统清卡不成功，需要在申报期去税务局办税服务厅进行手工清卡。

从53号公告对预收款开票的规定来看，和目前房地产企业的普遍做法大同小异，即将“零税率”换成“不征税税率”，收到预收款以后可以大胆的开发票了，不用怕开发票就发生纳税义务，收据也就不用开了，解决了银行、公积金贷款的相关难题。

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