河南省国税局关于房地产及不动产业营改增热点问题答疑集锦
1.房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？
答复：房地产开发企业收到预收款时应当根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。房地产开发企业收到预收款不得开具增值税专用发票。
2.房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？
答复：房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
3.房地产开发企业纳税义务发生后如何开具发票？
答复：（一）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置和冲减预收款发票的代码、号码。再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。
（二）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，不需要全额开具增值税发票的，可以就收取的余额部分按适用税率或征收率开具增值税发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“余额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。前期的预收款和余额之和应等于收取的全部价款和价外费用。
4.房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？
答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。【加微信：13718601312关注更多精彩内容】
5.房地产企业“一次拿地、一次开发”，可以按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算当期允许扣除的土地价款。但是对于“一次拿地、分次开发”的房地产企业，如何计算当期允许扣除的土地成本？
答复：根据国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
房地产企业“一次拿地、分次开发”时，分次开发的项目都是作为单独项目分别核算的，因此，这种情形可按照如下方法计算单个项目当期允许扣除的土地成本：首先将“一次拿地”时一次性支付的土地价款，按照土地面积占比在不同项目中进行划分固化；然后根据“分次开发”的单个项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，乘以单个项目所对应的土地价款，计算其当期允许扣除的土地成本。
6.房地产开发企业出租自行开发产品是否适用简易计税？
答复：根据国家税务总局2016年第16 号公告规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，适用普遍规定，属于出租不动产行为。
根据财税[2016]36 号文件规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法，2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用一般计税方法。
7.营改增以前已签订个人住房转让合同，但未办理产权变更，应缴纳营业税还是增值税？
答复：根据国家税务总局2016年第26号公告规定， 2016 年 4 月30 日前已签订的个人住房转让合同，5 月 1 日以后办理产权变更的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
8.不动产的范围如何界定？出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？
答复：根据财税〔2016〕36号文件规定，不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等,按照出租不动产处理。
9.一般纳税人试点前取得的土地对外出租或者出售，能否适用简易征税？
答复：根据国家税务总局2016年第47号文件规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
根据财税〔2016〕36号文件规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
综上，一般纳税人试点前取得的土地，用于出租或出售，均可适用简易计税，按照规定计算缴纳增值税。
10.以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税？
答复：根据财税〔2016〕36号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益，任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。
因此，以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。
11.一般纳税人承租个人商业用房用于办公，个人能否开具增值税专用发票？
答复：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）文件规定，其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
12.房地产开发企业销售房产，房产属于2个以上共有人所有，自开发票上如何开具共有人信息？购货方名称一栏可以打印两个共有人名称，但纳税人识别号只能录入一位购买方身份证号，发票如何开具？
答复：对于共有人购买房产时，发票购货方纳税人名称一栏可以填写两个共有人，纳税人识别号一栏不填写，在备注栏内填写共有人名称、纳税人识别号和房产地址等信息。
13.房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，收到预收款时如何向购买方开具发票？
答复：根据《国家税务总局2016年第18号公告》文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
14.房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？
答复：“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。
“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。
“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。【房企财税微信：13718601312】
综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。
15.纳税人经与房管部门沟通，获知暂不会调整销售合同和过户流程，请问国税发票应如何使用？
答复：根据《关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知》（税总函〔2016〕190号）文件规定，纳税人销售其取得的不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。
16.某公司租赁农民的土地，用于道路通行使用，如何代开发票？
答复：根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）文件规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第16号公告）文件规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
因此，农民属于其他个人，应按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税，并申请代开增值税发票。
17.转让不动产何时向不动产所在地预缴税款？预缴之后是否是在次月申报期申报纳税？
答复：根据财税[2016 ]36号文件规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售……不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为……不动产权属变更的当天。
根据总局2016年第14号公告规定，一般纳税人和除其他个人之外的小规模纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关税款预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
综上，纳税人（个人除外）转让不动产，应按照纳税义务发生时间向不动产所在地主管地税机关税款预缴，并在预缴后的次月申报期内向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让其取得的不动产，按照纳税义务发生时间向不动产所在地主管地税机关申报纳税，不需要预缴税款。
18.房地产开发企业，采取预售方式的，按照预售面积开具发票后，在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如何开具发票和计税？
答复：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
综上，房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前开具地税发票，营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。
19.其他个人出租不动产时，经常提前收取一年房租的行为，如何缴纳增值税？
答复：国家税务总局2016年第23号公告规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
20.财税〔2009〕9号文件规定，商品混凝土一般纳税人可选择简易办法计算缴纳增值税，36个月内不得变更。营改增后，房地产开发企业抵扣进项税额的需求强烈，商品混凝土行业咨询能否提前调整计税方法，不受36个月限制？
答复：《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号 ）规定：一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。
21.个人出租自有住房给企业单位，可以代开增值税发票吗？税率是多少？
答复：《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）文件规定：增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年第16号公告)规定：其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
22.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，如何开票？
答复：根据国家税务总局公告2016年第18号第十七条的规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
23.转租住房，是否适用于总局的2016第16号公告？
答：根据总局2016年第16号公告：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产〔以下简称出租不动产〕，适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
因此，转租住房属于纳税人出租以承租方式取得的不动产，适用总局2016第16号公告的规定，应按照出租不动产缴纳增值税。
24.自然人出租房屋是否可以申请代开增值税专用发票？
答：总局2016年16号公告规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
税总函〔2016〕145号规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
25.房地产公司销售自行开发的房地产收到的预收款没有缴税没开发票，营改增后可以开国税的票吗？
答复：财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十三款规定，试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。房地产公司销售自行开发的房地产5月1号之前收取的预收款，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，应按照规定补缴营业税。
根据国家税务总局公告2016年第18号第十七条的规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。房地产公司销售自行开发的房地产5月1号之前收到的预收款没有缴税没开发票，按照上述要求补缴营业税后，可以参照此规定开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
26.全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
27.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向地税局交过营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具国税发票吗？还需要缴纳增值税吗？
答：总局2016年第18号公告规定：一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。不需要再缴纳增值税。
28.房地产开发企业在2015年4月30日前购入在建工程，于5月1日后销售的，可否选择适用简易计税方法扣除土地价款后按照5%征收率计税？
答复：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>》的公告（总局公告2016年第18号）明确规定：
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
29.其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受免征增值税优惠政策。如果四月份预收了第二季度的房租，按照纳税义务发生时间应该缴纳营业税，怎么理解平均分摊之后享受免征增值税的优惠？
答复：根据总局2016年第23号公告规定，将四月收到的第二季度租金在三个月租赁期内平均分摊，如果月租不超过3万元，那么2016年5月申报期内，可向主管地税机关申报享受免征所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，可向主管国税机关申报享受免征所属期为5、6月份的增值税。
30.营改增之后，个人转让购买满两年的住房免征增值税？请问时间节点怎么把握？
答复：《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件规定：国税发[2005]89号文件中“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明书注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上著名的时间为购买房屋的时间。
31.不动产租赁小规模纳税人营改增后是否按季度申报？是否符合月销售额小于3万免税政策？
答复：财税〔2016〕36号文件第四十七条规定：以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、……和国家税务总局规定的其他纳税人。按照小规模纳税人月销售额小于3万免税政策有效期规定，如果提供不动产租赁营改增小规模纳税人月销售额小于3万，符合文件规定也是可以享受免税政策的。
本文内容来源于河南国税，解答回复仅供参考。
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