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新政府补助准则下土地出让金返还款不同情形的财税处理

作者:周吉良,系每日税讯精选微信公众号特约撰稿人

案例:
  A房地产开发有限公司(以下简称“A公司”)通过招拍挂获得了一个旧城改造项目,支付土地出让金10000万元。后来,A公司取得土地出让金返还款2000万元。那么,在新政府补助准则下,不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理?

政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

  会计处理:

  《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定,与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定,与资产相关的政府补助,应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的,应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

  A公司取得的财政返还,属于对开发产品的补偿,因此应当确认为与资产相关的政府补助,且应当冲减开发成本的账面价值2000万。会计处理为(未提及税费忽略不计):

  借:银行存款 2000万

  借:开发产品-市政配套设施-2000万

  所得税处理:

  A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入,因此不适用财税[2011]70号文件规定。对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助

  会计处理:

  《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定,政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定,与企业日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出,因此应当冲减土地开发成本。会计处理为(未提及税费忽略不计):

  借:银行存款 2000万

  借:开发成本-土地成本-拆迁补偿费-2000万

  所得税处理:

  A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入,因此也不适用财税[2011]70号文件规定,对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

A公司红线内配建养老院,建成后移交政府,财政返还款作为对养老院建设的补贴

  会计处理:

  《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定,下列各项适用其他相关会计准则:(一)企业从政府取得的经济资源,如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关,且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分,适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。A公司建设养老院,取得政府支付的2000万,发生成本1800万,应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关,不属于无偿从政府取得收入。因此,应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定,计入主营业务收入。会计处理为(未提及税费忽略不计):

  借:银行存款  2000万

  贷:主营业务收入 2000万

  借:主营业务成本1800万

  贷:开发产品1800万

  所得税处理:

  A公司取得利润200万,应当计算缴纳企业所得税50万元(200×25%)

附录:近期房地产财税课程

重庆 10月14-15日:大数据征管背景下建筑房地产企业营改增疑难问题处理暨合同控税与稽查风险管控及会计核算
北京 10月19-20日:后营改增时代,建筑安装企业税务风险管控的7类合同签订要点、票据控税策略和PPP项目全过程中的财务与税务处理
长春 10月20-21日:金三背景增值税模式下房地产建安企业十大税种全面税收风险排查与节税策略研讨会
石家庄 10月20-21日:2017增值税时代房地产企业重特事项税收风险管控与操作实务专题
广州 10月21-22日:2017房地产开发流程税收风险管理暨并购重组税务规划专题班
南京 10月28-29日:2017房地产与建筑企业会计核算实务与税收风险防范专题 
厦门 11月4-5日:营改增后房地产业土地增值税清算政策解析与操作应对

(信息发布:企业培训网  发布时间:2017-10-13 21:13:34)
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