一、增值税税率
(一) 预缴税率
不动产销售：无论是否异地项目、无论是否小规模纳税人、一般纳税人、无论是否简易计税、一般计税，均为3%。
不动产经营租赁：异地租赁，一般计税方法下、预缴税率3%，简易计税和小规模纳税人预缴税率均为5%。
(二) 申报税率
不动产销售：一般纳税人简易计税5%、一般计税11%。小规模纳税人5%。
不动产经营租赁：一般纳税人简易计税5%、一般计税11%。小规模纳税人5%。
二、税收节点
(一) 预缴
不动产销售：在收楼日期（合同约定/实际收楼孰早）前预缴增值税。
不动产经营租赁：异地项目，当月需在项目所在地预缴增值税，同时在机构所在地进行纳税申报。
(二) 确认收入、纳税申报
不动产销售：在收楼日期为增值税收入确认时点，实际收楼日期早于合同约定的，以实际收楼日期为准。合同约定收齐房款交楼的，收齐房款日为增值税收入确认时点。
不动产经营租赁：合同约定收款当期即为增值税收入确认时点。增值税租金收入无递延，无分期确认。
三、会计处理
(一)一般纳税人房地产新项目VS老项目选择一般计税处理
预缴税金时（收楼前）
借：银行存款
贷：预收账款（预收账款不价税分离，不计提增值税，退款用红字冲销）
借：应交税费-应交增值税-已交税金（根据实际预缴数）
贷：银行存款
政策依据：国税总局18号公告 第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
纳税申报时（收楼当月）
借：预收账款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费-应交增值税-销项税
借：主营业务成本
应交税费—应交增值税—营改增抵减的销项税额 （结转主营业务成本时按比例作价税分离）
贷：开发产品（属于土地部分的）
借：开发产品（属于土地部分的）
贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金
政策依据：国税总局18号公告 第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
月末计算缴纳增值税
借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税
贷：应交税费-未交增值税
借：应交税费-未交增值税
贷：银行存款
借： 应交税费-未交增值税
贷：应交税费-应交增值税-转出多交增值税
计提税金及附加（收楼当月）
借：主营业务税金及附加
贷：应交税费-应交城建税
应交税费-应交土地增值税
其他应交款-教育费附加
其他应交款-地方教育费附加
其他应交款-应交堤围防护费
其他应交款-应交价格调节基金
借：管理费用
贷：应交税费-应交印花税
应交税费-应交房产税
应交税费-应交土地使用税
借：所得税费用
贷：应交税费-应交企业所得税
备注：土地增值税、房产税、所得税计税收入均为不含税收入
(二)一般纳税人房地产老项目选择简易计税处理
由于目前关于征求《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》意见的函中拟设置“应交税费-应交增值税-简易计税”科目用于老项目，尚未最终定稿,暂用目前的“应交税费-未交增值税”科目
预缴税金时（收楼前）
借：银行存款
贷：预收账款（预收账款不价税分离，不计提增值税，退款用红字冲销）
借：应交税费-未交增值税（根据实际预缴数）
贷：银行存款
政策依据：国税总局18号公告 第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
纳税申报时（收楼当月）
借：预收账款
贷：主营业务收入 /其他业务收入
应交税费-未交增值税
借：主营业务成本（老项目结转主营业务成本时不能抵扣土地成本税金）
贷：开发产品
借：开发产品
贷：开发成本
月末计算缴纳增值税
借：应交税费-未交增值税
贷：银行存款
计提税金及附加（收楼当月）
借：主营业务税金及附加
贷：应交税费-应交城建税
应交税费-应交土地增值税
其他应交款-教育费附加
其他应交款-地方教育费附加
其他应交款-应交堤围防护费
其他应交款-应交价格调节基金
借：管理费用
贷：应交税费-应交印花税
应交税费-应交房产税
应交税费-应交土地使用税
借：所得税费用
贷：应交税费-应交企业所得税
备注：土地增值税、房产税、所得税计税收入均为不含税收入
小规模纳税人
小规模纳税人只设置一个科目：应交税费-应交增值税 ，不设其他明细科目，无论预缴税金、销项税均通过此科目核算，借方或者贷方 （略）
防伪税控设备抵减税
初次购买防伪税控设备及维护费要全额（不只是税金部分）抵减当月应缴纳的增值税，分录如下：
支付费用时
借：管理费用–办公费
贷：银行存款
抵减增值税时
借：应交税费-应交增值税（减免税款）
贷：营业外收入
关于收入结转的会计处理、所得税、增值税、土地增值税、房产税差异及处理
增值税口径：收楼
会计口径：
企业会计准则第14号--收入
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
所得税口径：
国税发【2009】31号文
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
房产税口径
按合同约定期限对应的租金收入申报房产税
营改增过渡
1、 营改增前已交营业税收入退款
2、 营改增前已挂应收账款收入
3、 挞定收入
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