李克强总理在《政府工作报告》中表示，从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。财税部门预计，今年减税将超过5000亿元。这也就是说，通过营改增政策设计，这5000多亿元的减税将实实在在地留给企业。
那么，在此轮营改增政策设计中，有哪些重要政策可为纳税人带来利好，降低纳税人的税负？我们特推出“税负只减不增”系列政策锦囊，希望能为您解除疑惑，帮助您享受到改革红利。
政策简介
一般纳税人销售或出租不动产，适用税率为11%，其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣。
小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其销售或出租不动产的征收率为5%。
政策锦囊
房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业，全面推开营改增试点后，国家通过一系列的特殊政策和过渡政策，确保房地产业实现税负只减不增。
这些特殊政策和过渡政策如下：
其一，扣除土地成本。
政策设计：房地产开发企业中的一般纳税人按一般计税方法时，销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
其二，预收款按3%预缴。
政策设计：根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。【加微信：13718601312关注更多精彩内容】
解析：营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。
其三，老项目可选择简易计税方法。
政策设计：考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。
举例：某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。
其四，按项目选择计税方法。
政策设计：房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。
解析：比如对于分期开发的房地产住宅项目，对于营改增试点前已开工的老项目（按《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工时间），房地产开发企业可选择简易计税方法计税，维持税负水平稳定过渡；对于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。
其五，出租老不动产过渡政策。
政策设计：出租老不动产，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。【房企财税微信：13718601312】
解析：营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。
其六，取得不动产分2年抵扣进项税额。
政策设计：营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣范围，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
解析：将不动产纳入进项抵扣范围是我国增值税改革的重大突破，无论是可抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限，都突出了有利于纳税人的原则，是实施全面减负的一项有力举措。
其七，选择甲供工程模式。
政策设计：为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税。
解析：营改增试点对建筑服务安排了这一过渡政策，房地产开发企业可获益于过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。
其八，二手房交易税费只减不增。
政策设计：营改增试点延续了原营业税二手房交易优惠政策，个人出售购买2年以上（含2年）的住房继续享受免税政策，北上广深四地的个人出售非普通住房虽不直接适用免税条件，但也可以将购买住房价款从销售收入中扣除，按差额缴纳增值税。
解析：在延续营业税下二手房交易免税政策的基础上，考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格为100万元的房产为例，营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元；营改增试点后需缴纳增值税100÷（1+5%）×5%=4.76万元，少交税款2400元。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税机关征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。
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