来源：易瑾公众号  作者：孙彦民

实践中，房地产开发企业通过母公司或者多家企业组建联合体拿地的情形比较普遍。拿地后，新设立的项目公司如何扣除土地价款成为房地产开发企业面临的一个难点。

政策链接

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

——财税[2016]140号：《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条

虽然目前政策允许符合条件的项目公司扣除土地价款，但在实务中房地产开发企业仍应该注意以下风险，即如果政府部门将财政票据直接开具给了房地产开发企业（或者参与联合体投标的各家企业）的情形下，是否允许项目公司扣除已支付的土地价款。

由于财税[2016]140号文件并未对此事项予以明确，而根据国家税务总局2016年第18号公告第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据”。因此，实务中可能还会产生税企争议。

鉴于前述风险，房地产开发企业负责拿地的业务部门，在签订土地出让合同时应金尽量争取直接以项目公司名义签订合同，并要求政府部门将财政票据直接开具给项目公司。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10.1条款规定：“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，申请人可以单独申请，也可以联合申请”。

该文件附录 C《国有土地使用权出让须知示范文本》第七条注意事项第二款规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据中标结果与中标人签订《国有土地使用权出让合同》，在中标人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，或者出让人直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”。

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