近期，税务机关在对纳税人自建、购买或租入房地产的涉税评估检查中发现，不少纳税人因为“不知道政策”或“抱有侥幸心理”，对应缴纳的税款存在不缴或少缴的情况。临近年尾，纳税人各项业务发生频繁，企业财务结算也进入高峰期，税务机关提醒纳税人：小心纳税风险，谨记依法纳税。

租入房产又改建：费用不可一次摊销

今年，地税局在企业所得税汇算清缴检查过程中发现，某快捷酒店2015年12月末在“管理费用”一次性列支装修费用100万元，未分期摊销。企业会计认为这是酒店租入房产的改建支出，应该属于“开办费”，可以一次性列支费用。签订的房屋租赁合同约定租期为10年。

税务人员告知会计这笔费用不可以一次性列支，需补征企业所得税。根据《企业所得税法》及其《实施条例》的规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：租入固定资产的改建支出。所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

如上所述，若该企业租入房产的合同期限为10年，企业2015年12月末发生的100万元装修费用支出应在10年内分期摊销，因此，企业需要在2015年度的企业所得税汇算清缴中调增企业所得税应纳税所得额，并计算缴纳相应的企业所得税。【房企财税微信：13718601312 】

房产已建成未决算：房产税别忘了缴纳

去年，地税局在一次税务风险应对过程中，发现某企业2015年从“在建工程”结转“固定资产”500万元，有自建房产未缴纳房产税。企业会计解释：该房产尚未进行工程决算，2015年财务上只是先暂估入账，因此暂时还没有缴纳房产税。

税务人员在对企业补征税款的同时，对该企业的财务人员进行了税收政策讲解：根据《财政部 总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税字[1986]第008号）的规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。根据《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》（苏税三〔87〕11号）的规定，纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税;未办验、验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入账的，可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后，在按入账后价格进行调整，并办理税款的退补手续。

如上所述，该企业自建的房产，在房产由“在建工程”转入“固定资产”后的次月就应当缴纳房产税，无论该项目是否已决算。如果项目尚未决算，则可先根据暂估的房产余值和税率计算每个季度应该缴纳的房产税。

非企业单位出租房地产：各项税收不可少

某事业单位2014年将一处烂尾楼交由同一辖区的某学校续建后使用，之后每年向学校收取一定的管理费，并约定30年后该事业单位再将房屋收回。该单位认为自己是事业单位，没有盈利行为，财务人员长期仅代扣代缴职工的个人所得税，从未缴纳过其他税款。

税务检查人员发现这家事业单位存在问题后，告知财务人员：双方协议规定房屋归事业单位所有，因此事业单位取得的管理费收入应视为其取得的租金收入，应当缴纳营改增之前的营业税和房产税，并进行了处理。

根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。同时，根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局2008年第52号令）第二十五条的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后，由于事业单位属于非企业性单位，出租房产的行为不属于经常性提供应税服务，可以按照小规模纳税人缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第一款的规定，单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

税务人员特别提醒，不少主城区的事业单位利用单位土地、房屋的优越地理位置从事房屋、土地租赁业务并取得了可观的收入。在发生此类税务事项时，财务人员应及时关注、咨询相关税收政策，依法纳税。

存量房交易阴阳合同避税：聪明反被聪明误

2016年7月，纳税人王某购得鼓楼区房产一套并办理纳税申报，南京地税征收税务局按照《江苏省地方税务局存量房交易计税价格管理办法》和有关征管规程要求，据房产部门传递的受理信息，将其地址坐落录入征管系统存量房计税价格核定模块。数据显示该房产面积为138.5平方米，申报价格仅100万元，系统提示本次交易申报单价偏低，应上调计税价格完税，综合认定后，最终按470万元的价格申报缴纳税款，纳税人无异议。而此后，该纳税人凭契税完税凭证申请发放贷款时，由于最初100万元的纳税申报价格低于贷款预审批时提供的交易价，被银行方面拒绝放款，导致房产交易最终失败。

据了解，此前有房屋中介主动诱导该纳税人用“阴阳合同”的方式避税。即一方面以低价申报纳税，试图蒙混过关，少缴税款；另一方面按实价签订合同正常交易。但目前南京市存量房交易计税价格已全面实行系统自动核价，即使按低价申报，仍会被系统参照市场价格进行核定。且银行方面在发放贷款时，并不参考上调后的契税计税价格，而是以购房人最初申报价格为准。例如，某宗房产交易实际成交价100万元，申请购房贷款70万元，按50万元填写虚假合同报税，被核价系统上调到100万元计税。则有关银行在发放贷款时，仍以其契税申报价格50万元作为参考，对其70万元的贷款申请将不予支持。甚至有个别购房者在不良中介的怂恿下，以50万元的虚假合同为据，拒绝支付其余房款，造成交易双方的严重纠纷。

由此可见，存量房交易通过阴阳合同避税，根本不可能多头“讨巧”，往往是聪明反被聪明误，竹篮打水一场空。税务人员提醒广大购房人：只有诚信纳税，如实申报房产交易价格，才是确保交易顺利进行的唯一正途。

自建房产：土地使用税需及时交

近期,地税局对某房地产企业风险应对中发现,该企业2015年申报缴纳房产税8.4万元，而与之相对应的城镇土地使用税申报税额为0元，这引起了税务人员的注意。税务人员将相关信息向国土部门调查核实情况。根据国土局交换航拍信息，截至2015年底该企业在税务部门登记土地使用面积0平方米，存在漏缴土地使用税风险。税务人员实地走访了解到，该企业将无形资产里的3000万元转出，经核实这3000万元为2014年2月取得10000平米土地支付的地价款，2014年12月按照合同约定交付时间取得土地后自行建造了4000平米的三层楼房。2015年12月31日完工账面记录该楼房的价值为1000万元，该企业却并没有将相关资产申报纳税。【房企财税微信：13718601312 】

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。按照上述规定,税务部门要求该房地产企业补缴2015年城镇土地使用税。

税务人员特别提醒，自建房屋过程中除了房产税需及时缴纳以外，城镇土地使用税也不可忽视。根据征管法的规定，税款逾期则需缴纳滞纳金，由于该税种数额较大，产生的滞纳金较多，不按时缴纳实在是得不偿失。

作者：宗慧 韩粉英 陈春骏 徐辉 张宁

附：近期房地产、建安企业财税培训课程安排

【12月3-4日】厦门 全面营改增背景下房地产\建安企业汇算清缴风险识别与防控专题
【12月8-9日】南京 金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题
【12月16-17日】合肥 房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴与清算新风险防控及稽查应对
【12月16-18日】郑州 建筑、房地产企业营改增政策梳理与国地税一体化管理体系下的纳税风险防控暨企业所得税管辖权变更涉税风险剖析与稽查应对专题班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题
【12月22-24日】成都 房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题