转自：助税网   作者：机器猫

1、支付的土地利息、滞纳金、违约金、土地闲置费支出如何扣除？
因未能及时履行《土地出让合同》所缴纳的土地利息、滞纳金、土地违约金，能否在计算土增税时扣除？税总及安徽省税局均无明文规定，税收实务中许扣不许扣的都有。那么能否扣除呢？对没有明文规定的成本费用能否扣除，有财税工作经验的都知道，主要看谁占着理，谁能说服谁。当然“谁能说服谁”简单一句话，里面的意蕴，外人不足道也，此处不再赘述。笔者在此提供如下理由，供参考。如果合同中止履行，所发生的违约金因无项目归属，所以扣除自然就无从说起。如果合同履行，因合同违约交纳的土地利息、滞纳金、违约金计算土地增值税可以扣除，理由一，《土地使用权转让合同》与《土地出让合同》均属于经济类合同，《土地使用权转让合同》属于经济合同容易理解，交易双方均是民事主体，因违反《土地使用权转让合同》所发生的土地利息、滞纳金、违约金，属合同内容的组成部分，是合同违约方为继续履行合同所支付的代价。《土地出让合同》因一方为政府土地管理部门，房企因违约向政府交纳的土地利息、滞纳金、违约金，是否属于行政罚款呢？国税发【2009】31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第27条第一款房企取得土地使用权所发生的费用包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、土地闲置费等，计算所得税可以扣除，显然土地闲置费被视作非行政罚款，否则就不能在所得税前扣除。而属同一合同文本内容组成部分的土地利息、滞纳金、违约金同理可推断出不属于行政处罚性质的款项。理由二，客户因违反销售合同，购房时向房企交纳的的合同违约金，房企应纳入土增税收入计算土增税。那么按照对等原则，其履行土地转让、出让合同给付的违约金应于扣除。理由三，法无禁止即应允许，故应予扣除。

土地利息、滞纳金、违约金归属到哪个项目扣除？是归属到“取得土地使用权支付金额”里扣除，还是归属到“房地产开发费用”利息支出中扣除。笔者认为合同条款表述为违约金的，应直接归属到“取得土地使用权支付金额”里扣除。合同条款直接表述为滞纳金、利息的，应归属到“房地产开发费用”利息支出中，按照有关规定予以扣除。

房企因出让人违约，收到的违约金，按照对等原则，笔者认为应冲减“取得土地使用权支付金额”。

土地闲置费支出，计算土地增值税时不能扣除，国税函[2010]220号有规定。

2、房企未能规范履行建筑合同违约金支出如何扣除？

根据违约金性质，如果属于延迟支付工程款项，占用资金而发生的利息性质违约金，应归属到“房地产开发费用”利息支出中，按照有关规定予以扣除。否则应归属到“房地产开发成本”项目中，按照规定扣除。