作者：刘德春  来源/中财讯集团

招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费该如何计算契税

同理，（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

房地产企业取得土地向国土局支付土地出让金100000万元，向原村民支付青苗补偿费20000万元，房地产企业取得土地应当缴纳契税=【100000+20000】*3%=3600万元。

招拍挂后获得财政局土地价款返利契税计算

例如：甲房地产企业2016年12月5日招拍挂获得一块土地，招拍挂出让金120000万元。当地政府土地起拍价60000万元，目标能招拍挂80000万元，实际招拍挂当天最终竞价为120000万元，政府决定向招拍挂成功企业返利20000万元。

甲房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢？

根据国税函〔2005〕436号规定：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

因此，甲房地产企业获得政府土地出让金返利20000万元不能作为计算契税的减免优惠，最终缴纳契税还是=120000*3%=3600万元。

由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税

《契税暂行条例》、《契税暂行条例细则》第四条第三项规定，土地使用权交换、房屋所有权交换的契税计税依据，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。2.《契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。【房企财税微信：13718601312】

对土地使用权交换、房屋所有权交换及土地使用权与房屋所有权之间相互交换的差额，明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定的计税价格作为计税依据。

通过股权收购获得土地是否缴纳契税

甲公司房地产企业出资120000万元购买乙企业的子公司丙，丙公司资产只有一块土地，甲公司收购后作为丙公司唯一的股东，将来准备用于房地产开发。丙公司原取得土地成本80000万元，评估作价130000万元。

甲公司出资120000万元收购获得丙公司，是否涉及契税呢？根据财税【2015】37号规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

因此，甲公司不用缴纳契税，丙公司在股东变化过程中也不用缴纳契税。

取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税

甲公司房地产企业为了响应政府三旧改造购买乙工业企业一块土地，甲公司通过招拍挂支付100000万元，用于甲获得土地的性质为工业用地，要想开发商品房必须改变土地性质，当地国土局要求甲公司补缴改变用途的出让金再补20000万元。

甲公司招拍挂过程中向国土局支付的100000万元已经缴纳的3%合计3000万元的契税，改变用途补缴的出让金20000万元是否还要缴纳契税？(国税函〔2008〕662号）对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”该文适用对象是土地的具体使用权人不变，所有权性质也没有发生变化，但是土地用途发生变化的情况。一般来说，纳税人只会把土地转向更具有投资价值的用途，所以，要补缴出让金，补缴契税。因此，补缴的出让金20000万元还要缴纳3%合计600万元契税。