来源：首席审计官
开篇之言
一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。
如今，传统的房地产暴利时代已经一去不返，加之，互联网+、大数据、云计算、共享经济、P2P、O2O各种商业模式和新技术对于实体经济的冲击，房地产行业也面临重新洗牌。再按照传统的、简单的“拿地、设计、运营、销售，甚至依赖于政府关系进行房地产开发”的经营模式，已难以生存下去，房地产行业面临着商业模式的整体转型。在这一特殊的转型期，企业的投资逐渐多元化，各种风险随之而来。
可喜的是，从2016年中央经济工作会议的内容来看，房地产行业依然有着强大的发展空间。甚至“化解房地产库存”被写入2016经济工作的“五大任务”中。这对整个房地产市场再次形成强大的推动力。
面对机遇，风险也会隐藏其中，如何在强化内部管理、规避风险的前提下，抓住最后的房地产转型时机，成为众多房地产企业思考的问题。
内部审计职业一直作为房地产企业提升内部精细化管理，防止舞弊、降低成本，加强内部管理提升的重要手段而存在。反观管理越好的房地产企业，例如万科、万达集团，他们对于内部审计在企业的重视程度极高，内部审计在企业集团中的独立性、权威性达到了前所未有的高度，甚至划归董事长直接领导。
但事实上，更多依赖于政策、依赖于暴利时代发展起来的房地产企业，其内部管理则十分混乱。内部审计在企业中的地位不高，重视程度不够，审计资源缺乏，职能定位不准的现象十分突出。而在当前房地产行业快速转型的背景下，内部审计从业人员又在思考些什么？
带着这种种问题，首席审计官采访了国内某知名房地产企业内部审计部门负责人王总（匿名，隐去真实姓名）。
首席审计官：您认为房地产企业的内部审计究竟是一种什么样的工作？并简要介绍您公司内部审计的现状和做法。
王总：内部审计最主要的工作就是持续推进业务部门工作，优化企业流程，过流程优化来提高工作绩效，使整个组织更有效的运营。
我们公司内审部门10个人左右。在大型的房地产企业中，相比人数比较少，那我们又是怎么做的呢？重点在于内审结构的完善，做到“少而精”，实现“小齿轮驱动大车轮的效果”。我们要做的是要第三防线驱动第一、第二防线，尽快建立符合企业的相关机制，让员工具备一定的意识。这可以通过出具相关的审计报告、审计公告让大家明白违规问题会产生什么影响，让他们对此形成深刻的印象，从意识上主动识别风险较高点，发挥内控的作用。我们企业会针对不同层级的人做案例宣讲，包括集团管理人和基层人员。对新入职员工也会有例如商业准则培训此类的活动，可以通过这些让他们有意识去分析问题控制问题，让他们最好能在业务层面就能把事情给解决了。要把这种意识渗透到每个岗位里，这样才能用更少的人力来建设更好的企业内控。
首席审计官：您认为您所在企业内审工作的目的是什么？
王总：在企业中，查处相关的人或者揭露相关违规的行为并不是我们的目的，不是做到这些就实现了我们的目标。其实，每次面对报告里的种种处分，对我们来说都是一件很痛苦的事情。但是希望能够通过这样的监督来使这些人警醒，能够在以后的工作中有所行动。而且希望他们通过这次处分能够有所思考和改进，如果之后他们确实能把这些整改措施落地，以更加严谨的态度对待工作，执行力更强，这样我才会觉得达到了内审目标的实现，这才是我们内审工作最大的成功。
首席审计官：民营企业的领导更重视内审工作吗？
王总：是的，大部分的民营企业都是这样。因为很多的国企建立内审部门源自于一种外部需求，而对于民营企业来说，规模扩大之后，老板不可能对每一方面都亲自管理，尤其是有了职业经理人之后，老板会觉得很多的消息传递到他这里时会延迟甚至扭曲，所以需要设立这样一个部门来协助他，从而做出正确的判断。其实这也是内审来源的初衷，进而才产生了之后完整的组织架构。
首席审计官：大部分的企业建立内审部门都会经历一段曲折的过程，您觉得主要的原因是什么？
王总：最主要的原因还是资源的限制，天生会做内审的人并不多。虽然现在大学课程里可能设置了这些课程，但是既懂理论又有实践能力的人还是少之又少。所以内审往往受资源的限制，外部又找不到合适的人员，就可能就会从财务转向内审。刚开始时内审人员可能是向CFO汇报工作，间接像董事长汇报。随着内审部门功能发挥的逐渐显现，以及内审人员的不断补充，其覆盖面越来越大，独立性也越来越强，最终逐渐脱离了财务部，实现了向董事长直接汇报。
首席审计官：内部控制流程的改进是让业务部门去做吗 ？
王总：两者都需要做。业务部门在改进流程的过程中是基于业务部门的视角来做，他们的重点在于明确每一步该做什么，然后一步一步地按照既定的规则去做。但是内审部门的视角主要是基于风险控制的。内审增加了风险管理的视角，不仅仅是把事情做完。他们关注的是企业业务流程中的可能存在的风险、可能存在的舞弊漏洞。内审人员主要是想怎么来发现这些风险点并规避这些风险。比如，签订合同时，合同条款有没有法律法规问题，这个时候需要把法务部加入到这个业务的关键节点里面，预先把风险降到最小。过早的控制效果也不一定很好，如果业务流程还没有定型就把内部审计加进去可能会存在浪费资源的现象。所以需要在合适的时点进行控制，这样才能达到最好的效果。所以流程的优化改进是需要多部门的合作一起完成的。
首席审计官：对于内审查出的问题，如果业务部门没有能力改正怎么办？
王总：内审查出了问题，业务部门也认识到的确存在这方面问题，但可能业务部门没有能力找到解决方案，这时老板可能会让内审部门牵头来解决。但那时候如果完全强调我们的独立性而不去办这事，肯定也是不行的。因为内审的目标决定了我们必须要推动流程的优化，所以那时候我们还是会牵头去做。由于内审部门自身优势的存在，对于公司组织架构比较熟悉，因此可以为相关部门提供建议，或者有时候可以提供很多个建议供其选择，进而发挥各个职能作用，形成一种完整的制度。如果那时候过于强调独立性，就会使得内审部门处于一种很尴尬的境地，与业务部门甚至老板之间形成对立面，这样就不利于工作的开展。目前，就我们公司而言，内审部门将出具的审计报告提供给管理层之后，首先由业务部门自己来提出整改措施，之后内审部门会进行评价。如果认为这个整改措施还是不能弥补这个缺陷，降低风险，我们会要求其继续整改。
企业的业务流程改进处于不断优化弥补漏洞的状态中，需要一直改进，提高工作效率，这样可以使流程更有效，使其更符合企业目前的战略重点。每个企业每个发展阶段战略是不一样的，流程需要跟着战略走，所以流程是处于不断优化的状态。
首席审计官：您认为企业内控应该怎么做？
王总：内控不是靠内审就能完成的，岗位设置需要相互制衡牵制。比如房地产的采购和风控方管理、基建、营销等方面都是舞弊重灾区。比如房地产企业的招投标。传统的招投标是人为控制的，不可避免可能存在舞弊。但现在大部分用的都是信息化招标方式，所有信息都在网上，这样会存在记录留下痕迹，可以在很大程度上杜绝一定的风险。在房地产这样属于高利润的行业，用技术手段代替人工来规避一定的风险，是企业领导人非常愿意做的事。采用信息化的流程，不仅可以解放人力，也可以固化流程（因为人为就会存在动作变形）。所以，信息化是企业做好内控的重要因素。但内控不是万能的，对于串通舞弊就没办法了。
首席审计官：您认为财务和内审哪一个更有趣？
王总：第一次从财务调到内审，可能是当时没有深刻的理解内审在企业中发挥的作用。因为当时企业的内审处于初级阶段，发挥不了太大的作用，领导人也不太支持。随着企业的发展，职能越来越成熟，现在又回来做内审，我觉得内审比财务在很大程度上有所提升。内审介入业务的面要广，深度比财务要深。房地产行业内审介入业务的延展性是比较大的，比如它要管预算，预算管理要求对内审要对预算有感觉，这样内审会更深入的介入到业务中。再如，内审需要了解招标流程，招标制度，招标结果，对最后提供服务的质量等都需要了解，而这些对财务并不是必要的。
首席审计官：您认为内审在单位里是不是一个很尴尬的部门？
王总：这取决于你怎么做。在企业做内审要学会自我激励。各部门对内审的戒备是一种人的自然的反应，大家都会存在，所以要学会理解对方。在理解过后需要做一些其他的事情来让对方积极配合，比如可以通过培训、咨询和业务部门多接触，让他们知道我们和他们是在同一战线上，而不是对立者。这样大家对你的接受度会提高。而且我们内审做事是对事不对人，在做的时候尽量客观公正，最后的审计意见审计单位是会接受的。内审在于你自己怎么做，尴尬会有，但在这种情况下要想怎么去影响他们。
首席审计官：在您所在企业转型过程中，内部审计的关注点转移到哪里？
王总：我们所在房地产企业将在未来的三年实现向具有互联网思维的房地产企业转型升级，但这并不是对原有的传统房地产抛弃不要，而是要继续深化地产、商业、物业的“三条腿”走路战略。企业越是这种关键的转型期，越是要关注它所面临的风险，这时候的管理者大多具有创新的意识，但也很容易一窝蜂而上，越是在这种时候，内部审计部门越应该冷静的看待周围的风险，站在自身专业的角度为战略的实施提供专业的保障，提供更加具有专业的意见，及时提示和警示更多的风险，并通过可能的案例推送给我们的管理者，让他们时刻保持清醒的头脑。这时，我们的内部审计部门一方面要关注传统的房地产企业在内部控制、风险管理中存在的突出问题，更要基于此，提出针对企业未来发展方向中可能遇到的控制新难题、新风险，而不是固步自封。
中国房地产业经过近二十年的发展，在行业本身和市场发展上都取得了长足的进步，逐渐走上了健康良性的发展轨道。与此同时真正的市场经济序幕也已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。那么，面对挑战，企业的经济效益从何而来，企业的竞争能力又靠什么来提升呢？加强企业内控管理，精细成本管理，杜绝腐败孳生，不断完善企业内部审计制度，与国际先进的内审模式接轨，这将是企业发展过程中的必然选择。
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