欢迎访问企业培训网!本站提供优质培训课程和培训服务!
免费注册 | 会员登陆 | 将本站设为首页 | 将本站加入收藏夹

科学设计清算单位,节约土地增值税

国税发【2006】187号文规定,“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算”。皖地税函【2012】583号《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》第二条:“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。房地产企业若能在开发项目建设前,根据开发产品类型、开发产品市场预测、产品利润、项目投资强度等内容的调查和测算的数据,对项目进行事先的税务规划,将产生明显的节税效果。本文仅从科学设计土地增值税清算单位角度,计算不同的清算单位设计,导致不同的土地增值税税负,希望对读者能有所启示。

一、基本情况介绍

A房地产企业,拥有100亩的一块土地,土地成本为每亩200万。2016年7月,公司拟对此地块进行开发,拟建20万平米住宅,10万平米写字楼,住宅定位偏高端,经测算包括地库、绿化、公配,每平方米建安成本3500元,写字楼预计每平方米造价3200元。预计住宅每平米售价15000元,写字楼每平米售价7500元,写字楼自留20%。住宅和写字楼均为新项目,适用一般计税方法缴纳增值税,市场销售预测显示,除自留20%写字楼物业外,其余物业全部能销售完毕。

公司拿地的土地成本低,拟开发的住宅售价较高,项目区位较好,当前房地产住宅市场火爆,公司住宅销售可以预见将非常乐观。写字楼售价较周边明显偏低,有利于销售,预计销售情况也乐观,但销售进度较慢。

经过计算,该项目应交增值税为19432.7万元

二、扣除项目的计算

1. 城建税、教育费附加合计1943.27万。

住宅为1943.27*300000/(300000+60000)= 1619.39万

写字楼分摊323.88万。

2. 房地产开发成本:合计86126.06万

住宅为20万*3500/1.11=63063万,

写字楼为8万*3200/1.11=23063.06万。

3. 土地费用:合计18666.66万

住宅为20000万*200000/300000=13333.33万

写字楼为20000*80000/300000=5333.33万4. 开发费用:合计为10479.27万

住宅为7639.63万

写字楼为2839.64万

5. 加计开发费用:合计20958.54万

住宅为15279.26万

写字楼为5679.28万

三、不同清算单位,土地增值税计算

(一)以整体作为清算单位

扣除项目合计

1943.27+86126.06+18666.66+10479.27+20958.54=138173.8万元

增值额=360000万/1.11-138173.8=186150.52万元

增值率=186150.52/138173.8=134%,适用50%税率

土地增值税额为:

186150.52*50%-138173.8*15%=72349.19万元

(二)分别以住宅和写字楼为清算单位

1、住宅土地增值税

扣除项目金额100934.61万元

增值额=300000/1.11-100934.61=169335.66万元

土地增值税为69527.64万元

169335.66*50%-100934.61*15%=69527.64万元

2、写字楼土地增值税

扣除项目金额37239.19万元

增值额=60000/1.11-37239.19=16814.86

土地增值税=16814.86*30%=5044.46

3、以上合计为69527.64+5044.46=74572.1万元

(三)分为二期开发,一期为住宅,二期为剩余的住宅和写字楼。

当一期住宅开发比例占整个住宅在0---70%区间时,税负与整体开发税负水平一致,即一期住宅与二期的剩余住宅加上80%的写字楼应交的土地增值税,与选择整体开发的土地增值税结果相同。当一期开发比例占整个住宅比例超过70%以后,税负超过整体开发的税负水平。

结论:选择以整体为清算单位,比分别以住宅和写字楼为清算单位,节约土地增值税2200万元;选择分期开发,一期住宅占比不超住宅面积的70%以内的,土地增值税税负与整体开发税负一致。但显然有利于节约资金成本,降低开发难度,有利于项目管理

从本案可以看出,房地产开发公司在规划设计,申领《规划许可证》前,可事先进行科学的规划,设计更有利的清算单位,从而获得税收利益。

来源:助税网专家组

【相关链接】

·营改增最新政策解读及实务(上海)

·房地产和建安企业“营改增”老板及各部门高层领导与财务人员全方位管控应对和财税核算实操演练(沈阳)

·房地产“营改增”实施下工程成本管理操作:变更、 签证、索赔、价款调整四大痛点破解实战(北京)

·房地产、建筑企业营改增后政策执行中争议问题解析与风险提示及节税方略(郑州)

·房地产企业营改增背景之下的土地增值税清算实务与申报表解读(深圳)

·全面营改增背景下的地产建筑业票据处理与土地增值税清算实务(杭州)

(信息发布:企业培训网  发布时间:2016-7-26 9:39:00)
绩效考核暨KPI与BSC实战训练营
版权声明:
1、本网刊发的各类文章,其版权均归原作者所有;附带版权声明的文章,其版权以附带的版权声明为准。
2、本网刊发的各类文章仅代表作者本人的观点,不代表企业培训网立场,本网站不对文章的真伪性负责。
3、本网刊发的各类文章来源于其他媒体,转载刊发仅为网友免费提供管理知识与资讯,不以赢利为目的。
4、用户如发现本网刊发的文章存在任何版权方面问题,请与本网联系,本网站经核实后将进行相关处理。
企业培训导航
·按培训课题:
企业战略
运营管理
生产管理
营销销售
人力资源
财务管理
职业发展
高层研修
标杆学习
认证培训
专业技能
培训专题
·按培训时间:
一月课程
二月课程
三月课程
四月课程
五月课程
六月课程
七月课程
八月课程
九月课程
十月课程
十一月课
十二月课
·按培训地点:
北京培训
上海培训
广州培训
深圳培训
苏州培训
杭州培训
成都培训
青岛培训
厦门培训
东莞培训
武汉培训
长沙培训
年度培训计划
企业培训年卡
培训积分兑换礼品
精品研修项目
关于我们 | 网站动态 | 免责声明 | 网站地图 | 联系我们
企业培训网致力于为客户提供优质培训服务!推动企业进步,助力企业腾飞!
客服电话:010-62278113  QQ:25198734  网站备案:京ICP备06027146号