国税发【2006】187号文规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。皖地税函【2012】583号《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》第二条：“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。房地产企业若能在开发项目建设前，根据开发产品类型、开发产品市场预测、产品利润、项目投资强度等内容的调查和测算的数据，对项目进行事先的税务规划，将产生明显的节税效果。本文仅从科学设计土地增值税清算单位角度，计算不同的清算单位设计，导致不同的土地增值税税负，希望对读者能有所启示。
一、基本情况介绍
A房地产企业，拥有100亩的一块土地，土地成本为每亩200万。2016年7月，公司拟对此地块进行开发，拟建20万平米住宅，10万平米写字楼，住宅定位偏高端，经测算包括地库、绿化、公配，每平方米建安成本3500元,写字楼预计每平方米造价3200元。预计住宅每平米售价15000元，写字楼每平米售价7500元，写字楼自留20%。住宅和写字楼均为新项目，适用一般计税方法缴纳增值税，市场销售预测显示，除自留20%写字楼物业外，其余物业全部能销售完毕。
公司拿地的土地成本低，拟开发的住宅售价较高，项目区位较好，当前房地产住宅市场火爆，公司住宅销售可以预见将非常乐观。写字楼售价较周边明显偏低，有利于销售，预计销售情况也乐观，但销售进度较慢。
经过计算，该项目应交增值税为19432.7万元
二、扣除项目的计算
1. 城建税、教育费附加合计1943.27万。
住宅为1943.27*300000/（300000+60000）= 1619.39万
写字楼分摊323.88万。
2. 房地产开发成本：合计86126.06万
住宅为20万*3500/1.11=63063万，
写字楼为8万*3200/1.11=23063.06万。
3. 土地费用：合计18666.66万
住宅为20000万*200000/300000=13333.33万
写字楼为20000*80000/300000=5333.33万4. 开发费用：合计为10479.27万
住宅为7639.63万
写字楼为2839.64万
5. 加计开发费用：合计20958.54万
住宅为15279.26万
写字楼为5679.28万
三、不同清算单位，土地增值税计算
（一）以整体作为清算单位
扣除项目合计
1943.27+86126.06+18666.66+10479.27+20958.54=138173.8万元
增值额=360000万/1.11-138173.8=186150.52万元
增值率=186150.52/138173.8=134%，适用50%税率
土地增值税额为：
186150.52*50%-138173.8*15%=72349.19万元
（二）分别以住宅和写字楼为清算单位
1、住宅土地增值税
扣除项目金额100934.61万元
增值额=300000/1.11-100934.61=169335.66万元
土地增值税为69527.64万元
169335.66*50%-100934.61*15%=69527.64万元
2、写字楼土地增值税
扣除项目金额37239.19万元
增值额=60000/1.11-37239.19=16814.86
土地增值税=16814.86*30%=5044.46
3、以上合计为69527.64+5044.46=74572.1万元
（三）分为二期开发，一期为住宅，二期为剩余的住宅和写字楼。
当一期住宅开发比例占整个住宅在0---70%区间时，税负与整体开发税负水平一致，即一期住宅与二期的剩余住宅加上80%的写字楼应交的土地增值税，与选择整体开发的土地增值税结果相同。当一期开发比例占整个住宅比例超过70%以后，税负超过整体开发的税负水平。
结论：选择以整体为清算单位，比分别以住宅和写字楼为清算单位，节约土地增值税2200万元；选择分期开发，一期住宅占比不超住宅面积的70%以内的，土地增值税税负与整体开发税负一致。但显然有利于节约资金成本，降低开发难度，有利于项目管理。
从本案可以看出，房地产开发公司在规划设计，申领《规划许可证》前，可事先进行科学的规划，设计更有利的清算单位，从而获得税收利益。
来源：助税网专家组
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