摘要：全面“营改增”试点已经推行两个月，对于房地产企业来说，“营改增”带来的考验远没有结束，本文总结了房地产企业“营改增”过程中的挑战及行业通用解决方案。具体包括房地产业务计税方法、销售收入价税分离、大额进项采购管理、销项开票和员工报销管理五大方面。

一、房地产业务计税方法
房地产“营改增”征税范围包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目和房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发，以自己的名义立项销售。房地产税率按照不同纳税人分为如下几种情况：一般纳税人销售、出租不动产适用11%的税率；一般纳税人采用简易计税方法的适用5%的征收率；小规模纳税人按照简易征收方法，适用5%的征收率；预收款方式销售按照销售额的3%向房地产项目所在地税务局预征税款。另外，对于开工日期在2016年4月30日之前的老项目存在过滤期政策，可以选择按照简易征收方法缴纳增值税，选定之后36个月之内不得更改。
房地产相关征税方法和税率可以参考如下表格：
房地产交易环节复杂，增值税计税方法将影响财务核算、税务合规，一套好的增值税管理方案将不单能节省财务人员工作量、降低税务风险，还将在一定程度下为企业规避税金流失。
二、销售收入价税分离
由于营业税和增值税存在本质上的区别，增值税作为价外税，“营改增”之后财务报表上的收入项将只披露不含税收入。因此，价税分离的及时性和准确性将直接影响房地产企业收入的准确性。
价税分离“难点”之一：价税分离的主要难点在于房地产企业当前采用的业务系统或财务管理软件，都是基于营业税为基础设计的，对现有系统进行改造存在很大困难，也可能会影响到员工绩效考核等其他业务流程。
价税分离“难点”之二：房地产业务复杂，存在销售和租赁两种模式，前一种模式存在收入确认时点不明确，后一种模式存在实际收入按月或按季分摊的问题。只有做到系统自动价税分离才能满足及时报税，按时开票的需求。
通过外置的增值税管理解决方案实现价税分离，可以最小化企业管理软件的调整幅度，甚至做到不改动原有系统流程，通过增值税管理解决方案实现全流程管理。【加微信：13718601312关注更多精彩内容】
三、销项开具
对于房地产企业来说，销售和租赁可能面对企业和个人两种情况，如何加强内控，避免虚开发票、开错发票成为房地产企业需要重点考虑的问题。增值税管理解决方案支持设定开票审批流，控制前端部门的开票申请；通过UKEY锁定的方式严格控制手工开票，确保所有开票环节都通过系统监管；通过税控接口，实现全自动开票，确保开票数据不落地、不被更改。
四、大额进项采购管理
房地产企业进项管理有其特殊性，自建项目涉及到大量的材料和人工采购，如何有效管理数量和金额巨大的增值税进项发票将是财务部门最重要的工作。
进项管理难点之一：根据增值税管理“三流合一”的要求（即合同流，发票流、资金流合一），企业在进项管理的时候必须做到合同、票、款抬头一致。但是，建安行业的一些公司规模较小或者资质不健全，就难以开具符合要求的增值税可抵扣进项发票。另外一方面，采购订单按照项目进度出现多次付款和开票的情况也需要财务部门建立手工台账。对于企业来说，一方面需要审核供应商资质做到可抵尽抵。另一方面，自身的进项发票管理也会面临巨大挑战。
进项管理难点之二：由于房地产行业存在过渡政策，新老项目可能会选择不同的计税方式，还需要将进项发票分项目管理，以免错缴、漏缴税款。通过增值税管理解决方案，不仅可以帮助企业实现批量认证。还可以通过设置字段关键字实现自动标记进项发票对应的业务类型，帮助企业自动填报增值税纳税申报表，确保进项管理依法合规。
五、员工报销
员工报销是营改增企业普遍要面对的问题，如何优化现有的员工报销流程，加强增值税专用发票管理将是企业增加进项抵扣，降低税负的重要手段。大型房地产企业一般会由总公司或分公司集中处理员工报销，报销票据需要通过传真或邮寄进行传递，工作量和管理成本居高不下。
通过增值税管理解决方案的影像共享管理模块，可以轻松实现多点扫描、影像共享，自动化完成发票与报销单的核对匹配，核对通过之后实现自动付款和记账的功能。提升税务管理绩效，加速员工报销处理流程。

除了以上提到的房地产企业在涉税业务处理中的一些典型问题，税务合规对企业也是至关重要一环。相比较营业税而言，增值税的会计核算和税务管理工作更为细致和复杂，尤其是发票管理的风险比营业税更大。因此，建立一套增值税管理规范和增值税操作指引，通过系统化的手段对相关风险进行积极防控，这对于房地产企业而言有其必要性。

尤其是近期国地税陆续出台了多个税务稽查政策文件，规模大、跨区域、纳税多的企业都是税务稽查的重点抽查对象。“营改增”后，房地产企业需确保不因税制变化而产生各类税收不遵从风险。与营业税相对简化的管理制度相比，增值税的税务管理上更加严格。在日常事项、纳税申报、专用发票方面，税务机关的管理上的要求都更为复杂。房地产业需重点关注收入确认、进项抵扣及发票管理风险，制定有效的税务内控制度，规划合理的税务流程管理，使用稳定的税务管理软件，确保合规遵从。