土地增值税

1. 个人以房产投资入股至房地产公司，是否享受《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件规定的免征土地增值税优惠？

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)规定：“四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。”

因被投资方是房地产公司，不符合财税〔2015〕5号文件规定的暂不征收土地增值税规定。因此，个人以房地产投资入股房地产公司应按规定缴纳土地增值税。

契税

2. 契税的计税依据是如何规定的？

一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：“契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”

二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”第十条规定：“土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”第十一条规定：“以划拔方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴税款。其计税信据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。”

三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：“计征契税的成交价格不含增值税。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”

四、根据《河南省财政厅 河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2002〕24号）规定：一、以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，可一次按政府批准设立的房地产评估机构综合评定并经当地税务机关确认的价格、县以上人民政府公示的基准地价计税。

二、以竞价方式出让的，其契税计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

三、土地使用权出售的契税计税依据为成交价格，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

四、先以划拨的方式取得土地使用权的，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，其契税计税依据为取得土地使用权补缴的土地出让金和其他的出让费用。

五、土地使用权交换的契税计税依据为交换土地使用权价格的差额，交换的土地使用权价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

六、土地使用权的赠与、投资、入股、抵债的契税计税依据由征收机关参照市场价格核定。

七、改变土地用途契税的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金和补缴的政府其他费用。

八、各级人民政府在办理土地出让过程中，各种理由减免的土地出让金应照章征收契税。”

3. 如何理解《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件中新契税优惠政策的执行时间？

根据《国家税务总局纳税服务司关于配合做好调整房地产交易环节契税营业税优惠政策宣传解答工作的通知》(税总纳便函〔2016〕27号)附件２.关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策问答口径规定：“凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。”

根据《河南省地方税务局关于契税征收有关问题的通知》（豫地税发〔2016〕16号）“一、个人购买住房，于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳契税，符合财税〔2016〕23号文件规定的税收优惠条件的，均可享受优惠税率。二、个人购买住房，于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳契税的，契税纳税期限为纳税人依法向房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续之日前。”【房企财税微信：13718601312 】

4. 对于契税优惠政策中的“家庭唯一住房”如何认定？

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第（三）款规定：“（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。”

5. 婚前双方各自购买的普通住房，符合家庭唯一住房条件，但当时未缴纳契税，领取结婚证后才去申报缴纳两套房契税的，能否按照家庭唯一住房的优惠政策？

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定“一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。”根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

根据上述规定，纳税人签订房屋权属转移合同（契税纳税义务发生时间）时，如果符合财税〔2016〕23号文件第一条规定的条件，则可以享受相关优惠政策，但必须提供当时的房管部门出具的住房情况书面查询结果或提供书面诚信保证。

6. 河南省房产证上增加夫妻其中一方名字是否征收契税？

根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定：“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所育，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。”

7. 受赠普通住房且符合家庭唯一住房的条件，是否可以享受“财税〔2016〕23号”规定的契税优惠税率?

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定“一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”

根据上述规定，个人购买符合上述文件规定的住房才可以享受契税优惠税率，对于以受赠方式取得的住房，无论该住房是否符合普通住房及家庭唯一住房条件，因其取得方式不是“购买”，因此不享受契税优惠税率。

8. 中国公民购买普通住宅，符合家庭唯一住房条件可享受契税优惠税率，其配偶为外籍人士，如何开具无房证明？

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第（三）款规定“一、关于契税政策……（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。”

根据上述规定，中国公民购买普通住宅，符合家庭唯一住房条件可享受契税优惠税率，其配偶为外籍人士，则由其配偶出具在国内家庭住房实有套数书面诚信保证，可享受相关的契税优惠。

9. 契税缴纳期限如何规定？

根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》，自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。

根据《河南省地方税务局关于契税征收有关问题的通知》（豫地税发〔2016〕16号）“一、个人购买住房，于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳契税，符合财税〔2016〕23号文件规定的税收优惠条件的，均可享受优惠税率。二、个人购买住房，于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳契税的，契税纳税期限为纳税人依法向房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续之日前。”

10. 河南省契税滞纳金如何征收？

一、2013年12月31日前办理纳税申报的：

根据《河南省财政厅关于如何确定契税滞纳金计征时间的批复》（豫财办农税【2005】23号）规定：“根据《中华人民共和国税收征管法》及《中华人民共和国契税暂行条例》等有关规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，纳税人在办理完按揭、抵押贷款手续，签署取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，即为土地、房屋杈属转移合同的生效日期，已经发生了纳税义务，纳税人应在10日内向征收机关办理纳税申报。如纳税义务发生30日内，纳税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。”

二、2014年1月1日至2016年2月22日期间办理纳税申报的：

根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告〔2013〕5号）的规定

（1）纳税义务发生在2013年12月31日前的，纳税人应在10日内向征收机关办理纳税申报，如纳税义务发生30日内，纳税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。

（2）纳税义务发生在2013年12月31日后的，纳税期限为纳税人办理房屋权属登记之前。

三、2016年2月22日及以后办理纳税申报的：

（1）个人购买住房：根据《河南省地方税务局关于契税征收有关问题的通知》（豫地税发〔2016〕16号）第二条“二、个人购买住房，于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳契税的，契税纳税期限为纳税人依法向房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续之日前。”

（2）除住房以外的其他房产：根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告〔2013〕5号）的规定：纳税义务发生在2013年12月31日前的，纳税人应在10日内向征收机关办理纳税申报，如纳税义务发生30日内，纳税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。纳税义务发生在2013年12月31日后的，纳税期限为纳税人办理房屋权属登记之前。

11. 纳税人在2016年2月22日之前已经缴纳契税，但在2月22日之后办房产证时需要补缴面积差契税，同时符合《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定的优惠条件，是否能够按照优惠税率补缴契税？

根据《国家税务总局纳税服务司关于配合做好调整房地产交易环节契税营业税优惠政策宣传解答工作的通知》(税总纳便函〔2016〕27号)附件２.关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策问答口径规定：“凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。”

本案例的面积补差行为是2月22日前申报行为的延续、补充，不是完整的申报行为，应按照第一次申报时的政策适用税率。

12. 契税退税的常见情形有哪些?

一、多缴税款退税

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

例如：缴纳契税的房产面积与实际面积不一致。根据《河南省财政厅关于承受房产契税适用税率问题的批复》（豫财办农税[2009]4号）规定：“为规范契税征收依据，防止出现多征、漏征税款，在契税征收过程中，凡是购房合同或发票上注明的面积与实际面积不一致的，以实际面积为准，并按实际面积套用适用税率征收契税。已经按照购房合同或发票征收契税税款的，在征收机关发现所购房屋实际面积与合同或发票上注明的面积不一致时，应按实际面积套用适用税率计算税款，对所征税款予以追征或退税。”

二、退房退税

根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税〔2011〕32号）规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”

三、无效产权转移退税

根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定：“对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。”

耕地占用税

13. 学校用地是否缴纳耕地占用税？

一、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）第八条规定：“下列情形之一的免征耕地占用税：……(二)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。”

二、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第49号）第九条规定：“条例第八条规定免税的学校，具体范围包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。”

三、根据《财政部国家税务总局关于技工院校占用耕地免征耕地占用税的通知》（财税〔2012〕22号）规定：“根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第八条第二项规定，学校占用耕地免征耕地占用税。其中，免税的学校范围，包括由国务院人力资源社会保障行政部门，省、自治区、直辖市人民政府或其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。”

四、根据《关于发布<耕地占用税管理规程（试行）>的公告》(国家税务总局公告2016年第2号)第四十条规定：“……免税的学校，具体范围包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。由国务院人力资源社会保障行政部门，省、自治区、直辖市人民政府或其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。学校内经营性场所和教职工住房占用应税土地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。”

14. 哪些占用土地行为不征收耕地占用税？

根据《国家税务总局关于发布《耕地占用税管理规程（试行）》的公告》（国家税务总局公告2016年第2号）的规定：“第二十二条以下占用土地行为不征收耕地占用税：

（一）农田水利占用耕地的；

（二）建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的；

（三）农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的。

第二十三条符合本规程第二十二条规定的单位或者个人，应当在收到土地管理部门办理占地手续通知之日起30日内，将相关资料报备主管地税机关，主管地税机关查验相关资料后出具相关证明材料。

报备的具体资料由省地税机关按照精简、便民的原则确定，证明材料的具体样式由省地税机关商同级土地管理部门确定。……

第五十六条本规程自公布之日起施行。”

房产税

15. 房产税的计税依据是什么？

一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

二、根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”

三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”

城镇土地使用税

16. 河南省城镇土地使用税减免事项如何办理？

《河南省地方税务局关于调整城镇土地使用税减免税管理事项的公告》（2015年第8号）：“二、减免税的核准与备案（一）权限。城镇土地使用税的减免由县（市、区）地方税务局办理。省直属税务分局执行县（市、区）地方税务局权限。”

17. 可以享受安置残疾人就业免征城镇土地使用税优惠的企业，将一部分土地出租给其他单位使用，出租部分的土地是否可以享受免征城镇土地使用税的优惠政策？

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）的规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

根据《河南省财政厅 河南省地方税务局关于转发《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的通知》（豫财税政〔2011〕16号）“一、对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)低于50%且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，减半征收该年度城镇土地使用税;对实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于50%且实际安置残疾人人数高于10人的单位，免征该年度城镇土地使用税。”

符合免税条件的企业自用土地才可以享受上述城镇土地使用税的优惠政策，出租部分土地不属于免税范围，应由出租方缴纳土地使用税。

18. 光伏发电项目占地（租用农村集体土地），包括宜林地，根据《国家林业局关于光伏发电站建设使用林地有关问题的通知》（林资发【2015】153号）有关规定，公司对所占宜林地采用林光互补方式进行开发建设，进行植树造林和绿化，能否依据土地使用税暂行条例第六条第五款规定“直接用于农林牧渔业的生产用地”免征土地使用税？

根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（（1988）国税地字第15号）规定：“十一、关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。”

因此，该公司对所占宜林地采用林光互补方式进行开发建设，进行植树造林和绿化的情形，不符合（1988）国税地字第15号规定直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的条件，应当征收土地使用税。

附：近期房地产、建安企业财税培训课程安排

【12月3-4日】厦门 全面营改增背景下房地产\建安企业汇算清缴风险识别与防控专题
【12月8-9日】南京 金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题
【12月16-17日】合肥 房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴与清算新风险防控及稽查应对
【12月16-18日】郑州 建筑、房地产企业营改增政策梳理与国地税一体化管理体系下的纳税风险防控暨企业所得税管辖权变更涉税风险剖析与稽查应对专题班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题
【12月22-24日】成都 房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题