来源：福建厦门国税局   作者：厦门国税纳税服务处

1、房地产企业在5月1日前按销售面积预征营业税，但在5月1日后，以最终测绘面积多退少补。若有这种情况发生时，原有的处理是将原来开具的发票作废，再重新开一张正确面积的发票，但5月1号后其不再征收营业税，也为地税发票，该如何处理？

答：最终测绘面积大于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按原发票收入开具红字增值税普通发票；最终测绘面积小于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按最终测绘面积计算的房款收入开具红字增值税普通发票。

2、房地产企业一般纳税人预售取得的销售收入按3%预征收率纳税，是否需要先开具发票？

答：根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号） 规定：“九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：… (十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。”

因此，房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，可以按照上述规定开具增值税普通发票，同时可不申报此项预收款收入，但是，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

3、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否按视同销售处理？

答：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

4、营改增前已收预收款未开票，营改增后应如何开票？

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。”

因此，营改增前已预收款未开票可以开具增值税普通发票，不能开具专票。

5、土地价款的扣除凭证有哪些？

答：凭借省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据可以扣除。

6、房地产老项目的判断标准？

答：根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条规定：“房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”

因此，首先按照施工许可证上的合同开工日期，如果没有，则按照承包合同注明的开工日期。

7、房地产老项目选择适用简易征收，能否扣除土地价款？

答：根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第九条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”

因此，房地产老项目选择适用简易征收不能扣除土地价款。

8、某房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票，营改增后能否补开发票？开什么发票？

答：《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。”

9、房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间如何确定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

因此，房地产公司销售不动产，产权转移的当天作为应税行为发生的时间。

10、房地产企业将自行开发的产品用于出租，增值税是否适用简易计税，适用条件如何？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定：“取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”

因此，房地产企业自行开发的产品属于自建取得。房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，对房地产老项目，其出租可以选择适用简易计税方法。【房企财税微信：13718601312 】

11、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？

答：房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用。

12、房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？7

答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。