转载自：甘肃方正  作者：方斌国

对房地产企业而言，老项目还有一个比较头疼的事情，因为横跨营业税和增值税，销售收入、成本会因营改增变化，当然也就会影响土地增值税。本次房地产高峰论坛也会将此作为一个话题进行讨论。下面我们就营改增后，老项目土地增值税清算需要注意的事项简单说明如下：

老项目选择简易计税方法
第一、需要注意土地增值税应税收入的确定。缴纳营业税的收入为含税收入，缴纳增值税的收入为不含税收入，相加为土地增值税应税收入的合计，当然面积不需要划分。

第二、需要注意扣除项目中税金扣除的变化。由于增值税是价外税，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。因此，扣除项目中也就不包括增值税，但是缴纳营业税收入部分其营业税还是价内税，可以扣除，还有就是依据营业税和增值税缴纳的附加税费扣除不变。

根据以上所说，老项目简易办法计税情况下，土地增值税是多了还是少了？依方正税务师来看，变化并不明显，对土地增值税应交税金没有影响，只是计算口径有所调整。

老项目选择一般计税方法
老项目选择一般计税方法对土地增值税清算结果影响就比较大了，我们按清算注意事项和影响程度来说明：

（1）土地增值税应税收入的确定。第一，缴纳营业税的收入为含税收入，缴纳增值税的收入为不含收入；第二，缴纳增值税的收入又不等于计算增值税销项税的销售额，因为计算销项税的销售额扣除了土地价款，而计算土地增值税的收入不扣除土地价款，而是在扣除项目中进行扣除，因此在全部开具增值税发票的情况下，其收入应等于开具增值税发票的收入；

（2）土地增值税扣除项目的变化。一是开发成本中的外购项目抵扣进项税的，其扣除项目金额不含进项税，当然不得抵扣的进项税应回到开发成本中扣除；二是税费扣除问题，和简易办法相同的原理，只扣除缴纳的营业税和按照营业税及增值税计算缴纳的附加税费。

（3）对土地增值税的影响。这种影响是基于营业税制度下的，土地增值税的计税依据为清算单位计算项目的应税收入减去扣除项目金额后的增值额。收入变了，扣除也变了，当然增值额也就变了，对应的增值率也会发生变化。至于如何变化，金额如何计算、确定在这里就不赘述了。

老项目与土地增值税清算项目
看这个标题，确实是个问题，它们没关系似乎说不过去，是什么关系一两句话还说不清楚。

根据规定，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；如果《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。据此来看，税法只是给了一个划分新老项目的时间标准，并没有说明范围。有人认为既然规定是施工许可证注明时间，那就是说老项目就应该是施工许可证所称的建筑项目，但是这还是有问题的，假设新老项目是以建筑工程承包合同注明的开工日期划分的，是不是这个建筑工程承包合同约定建造的建筑就是一个老项目呢？这样可能就会得出这样的结论，这个 “老项目”就是施工许可证所说的项目，没有施工许可证的，承包合同约定的建筑就是。如果一个开发项目有两个以上的施工许可或者建筑承包合同，那就是两个以上的项目了。我们再看土地增值税的清算单位，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”很显然，老项目与土地增值税清算单位不是一回事，或者说没什么关系，土地增值税清算仍应按照相关规定进行清算。