对于房地产开发企业如何预缴税款，国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。对于房开企业预缴税款的业务如何进行会计处理，目前已经有不少文章提出了一些做法，在作者看来都多少存在问题， 本文首先对错误做法进行分析，最后提出了建议做法。
一、错误做法
例1.明大房地产开发企业2016年5月共有A与B两个开发项目，其中A项目备案成老项目， A项目已完工，选择简易计税；B项目为新项目，尚未开发完毕，选择一般计税。
（1）假设A项目5月份现房销售取得房款630万元，B项目预收房款4440万元。
5月，明大企业会计处理
对于A项目，现房销售增值税纳税义务已经发生，需要账上反映应交的增值税：
借：银行存款 630
贷：主营业务收入 600
应交税费——未交增值税 30
6月，明大企业会计处理
对于B项目，预收房款，需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，按照目前不少文章介绍的做法，是用“已交税金”这个科目来核算：
借：应交税费——应交增值税（已交税金）120
贷：银行存款 120
缴纳5月未交增值税：
借：应交税费——未交增值税 30
贷：银行存款 30
根据国税总局2016年18号公告规定的房开企业纳税义务发生时间，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。然而上述账务处理无法在账上反映该抵减事项，导致实际缴税金额不正确。
错误一：预缴税款计入“已交税金”，无法抵减上期增值税应纳税额。
一个解决方法是再做一笔如下分录：
借：应交税费——未交增值税 30
贷：应交税费——应交增值税（已交税金） 30
通过上述处理，可以部分解决无法抵减上期增值税应纳税额的问题。但仍然存在问题，且看下面的例2。
例2.接例1材料，明大房地产企业6月份A项目未发生销售。明大企业支付B项目工程款222万元，取得增值税专用发票。6月未发生其他业务。
接例1，6月，明大企业会计处理：
借：开发成本 200
应交税费——应交增值税（进项税额） 22
贷：银行存款 222
经过上述会计处理后，应交税费——应交增值税科目借方余额为112万元，其中已交税金科目余额为120-30=90万元，进项税额科目余额为22万元。根据增值税会计处理的规定，此时明大企业无需再做会计分录，应交增值税科目借方余额作为留抵税额放在账上，到下期进行抵扣。而此时明大企业留抵税额中包括了90万元的已交税金，这90万的金额并不是留抵税额，因而将预缴税款放在“已交税金”科目混淆了留抵税额的构成。
错误二：预缴税款计入“已交税金”，混淆了留抵税额的构成。
在涉及跨期的情况下，上述处理还可能产生当期多缴税额核算的错误。具体错误，且看例3。
例3. 接例2材料，明大房地产企业7月份A项目仍然未有销售收入。明大企业B项目支付工程款333万元，取得增值税专用发票。B项目取得预收款1110万元，并开具增值税专用发票。【房企财税微信：13718601312】
7月，明大企业会计处理
支付工程款：
借：开发成本 300
应交税费——应交增值税（进项税额） 33
贷：银行存款 333
开具发票取得预收款：
借：银行存款 1110
贷：预收账款1000
应交税费——应交增值税（销项税额） 110（未考虑可以扣除的土地成本）
经过上述会计处理后，明大企业7月份计算所得的应纳税额=110-33-22=55万元。可抵减的预缴税款为55万元，7月份应纳税额为0。在账面上明大企业应交增值税科目余额为借方35万元。需要转出多交的增值税，做如下分录：
借：应交税费——未交增值税35
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税） 35
此时明大企业账面就不存在“已交税金”了，转出的35万作为多缴税额填入纳税申报表主表25行，然而这35万应该是预缴税额，可以在以后抵减应纳税额。
错误三：预缴税款计入“已交税金”，混淆了预缴税额和多缴税额。
二、建议做法
针对上述将预缴税款计入“已交税金”做法所产生的错误，作者建议将预缴税款计入“应交税费——预缴增值税”科目，该科目现行文件中并无规定，注意该科目不同于“应交税费——应交增值税（预缴税款）”，“预缴增值税”是应交税费科目下的二级科目，“预缴税款”是应交增值税的三级科目。设置“应交税费——预缴增值税”科目后，相当于有一个与“应交税费——应交增值税”并列的科目。专用于核算房地产开发预缴税款，抵减税款的会计处理。根据此分录，再对上述业务进行处理：
5月：
借：银行存款 630
贷：主营业务收入 600
应交税费——未交增值税 30
6月：
借：应交税费——预缴增值税 120
贷：银行存款 120
借：应交税费——未交增值税 30
贷：应交税费——预缴增值税 30
借：开发成本 200
应交税费——应交增值税（进项税额） 22
贷：银行存款 222
7月：
借：开发成本 300
应交税费——应交增值税（进项税额） 33
贷：银行存款 333
借：银行存款 1110
贷：预收账款1000
应交税费——应交增值税（销项税额） 110
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 55
贷：应交税费——未交增值税55
8月：
借：应交税费——预缴增值税30
贷：银行存款 30
（由于明大企业预收的1110万元款项是预收性质，仍然需要预缴税款30）
此时明大企业账面上预缴税款金额为90+30=120万元。8月可递减应纳税款金额为55万元，做如下分录：
借：应交税费——未交增值税55
贷：应交税费——预缴增值税55
经上述会计处理后，8月期初应交税费——预缴增值税=120-55=65万元。
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