【案例1】

2016年10月24日，张三和壹加壹置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同价款100万元（含硬装、软装、居室内的家电等，特别说明，《商品房买卖合同》当中约定的交付标准是精装修交付），如果是老项目，如何进行财税处理？新项目又应该如何财税处理？

【案例2】

2016年10月24日，张三和壹加壹置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同价款500万元（含硬装、软装、居室内的家电等，特别说明，《商品房买卖合同》当中约定的交付标准是精装修交付），同时营销广告当中明确，签约即送价值30万元的奔驰轿车一辆，张三成功签约并获得该辆汽车。如果是老项目，如何进行财税处理？新项目又应该如何财税处理？

【依据1、】河北省国税局:关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”【关键词“无偿”】

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。【《商品房买卖合同》当中明确交付标准是精装修交付】

房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。【《商品房买卖合同》当中没有明确交付标准包含赠送家电，是开发商的营销手段，相当于变相降价卖房。】

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，商品房的销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

【注】对于精装修环节的支出直接计入“开发成本—房屋开发成本--建筑安装工程费--精装修费用”,如果是一般计税方法的项目，精装修环节发生的支出在取得增值税专用发票的情况下，可以抵扣，相关会计分录如下：

对于购进的电器、家具按照取得发票直接计入“开发成本的精装修费用”，其相应的进项税额同样可以抵扣（简易计税方法的项目除外）

关于免费赠送纳税问题

《增值税暂行条例》和财税[2016]36号文都规定免费赠送要作视同销售处理。【关键词“免费”】

如何理解免费赠送这个规定，全国各省理解有所不同，我省以前对免费和有偿赠送都要按视同销售处理，鉴于营改增后免费和有偿赠送内容多样化和复杂化，税务机关难以区别对待的现实，我们建议：

1）无任何关系的赠送&无偿赠送：

对销售货物、服务等行为无任何关系的赠送认定为免费赠送要视同销售处理，如房地产企业、银行宣传资料的发放等；

2）随货赠送&有偿赠送

对销售货物、服务等行为有关的赠送认定为有偿赠送，无需视同销售处理，如宾馆(酒店)提供住宿服务的同时向客户免费提供餐饮服务，房地产企业对客户买房送车位活动等。其他情况各地可比照处理。

转自：指尖财税

附：近期房地产、建安企业财税培训课程安排

【12月3-4日】厦门 全面营改增背景下房地产\建安企业汇算清缴风险识别与防控专题
【12月8-9日】南京 金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题
【12月16-17日】合肥 房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴与清算新风险防控及稽查应对
【12月16-18日】郑州 建筑、房地产企业营改增政策梳理与国地税一体化管理体系下的纳税风险防控暨企业所得税管辖权变更涉税风险剖析与稽查应对专题班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题
【12月22-24日】成都 房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题