江苏的兄弟们做土增清算最近肯定遇到了麻烦，麻烦就是江苏现在根据苏地税规2015年8号，无法办理产证的地下建筑物（其实就是地下车库）不属于土增的清算范围，收入与成本都不列入清算。这个方法原来是无锡与常州两市的做法，现在经验推广到全省。
首先我要表达的是，江苏的税务们已经完全掌握了土增政策并且熟练运用土增政策，他们非常清楚的知道新房的土增清算最敏感的影响因素是地下车库的处理，应该比企业的许多财务还清楚。从技术面，企业财务已略处败局。我们都知道一个简单的房地产开发的技术性指标，一个地下车库建筑面积约40平，成本0.4万一平，总成本16万，乘以加计扣除1.3系数，土增可扣除项目是20.8万，而江苏的多数地区车库的销售价格是不会达到20.8万，因而车库在土增清算中增值额为负。江苏税务要求没有产证的车位不属于清算范围，直接将车库的负增值额在土增清算中剔除，于是土增中只剩下高毛利润率的住宅、商业。正常竞赛我们常看到去掉一个最高分去掉一个最低分取平均分，以减少极值的影响。现在我们土增清算，相当于去掉一个最低分再求平均分。
其次，越位解读。江苏的税制环境越来越差了，中国最差的税制环境，分别是山东、江苏与其他。现在许多政策不明，上海的税务官员基本会倾向于从宽，而江苏的税务官员基本会倾向于从严，山东是更严。更可气的是，江苏的政策掌握越来越有技术性犯规的倾向，简单说，就是在足球场上，不但是运动员裁判员，还喜欢手球。下面就讲讲现在税务是如何手球的。苏地税规2015年8号规定，“不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。”
而国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定是什么呢？引用如下：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿 转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
这段平凡而普通的文字，是出自于徐永辉的文笔，是如何解读出地下车库可以不列入清算范围的结论的呢？原来是江苏省地税局自己出了一个解读，解读出了“建成转让后不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用。”这种因为天气很好，所以我们去吃饭吧的逻辑思维方法让我们受过逻辑训练的人瞬间石化。江苏官员一直自诩是专家学者，行文从来不愿意留下把柄，因而苏地税规2015年8号本身并无大问题，但是最后以解读修改文件，以解读作为省内执行口径，一方面为自己留下改变的空间，另一方面不污专家学者清流之名。江苏税务立法技术已达炉火纯青。再联系到营改增，江苏省国税坚持不发文只口头解释的原则，的确比河北湖北这些狂发营改增政策的省份不知要高明多少倍。
再次，政策不明税务胡乱解释。这才是目前最大的税务风险，根据目前江苏的土增清算口径，地下车库的单方成本与住宅、商业是完全一致的，即使1万块钱的豪装，地上可售住宅与地下无装修的车库每平米的成本是一致的。在三分法体系下，我们也可以理解，成本的核算对象是三分法，车库属于其他房产。但是现在如果车库不属于清算范围，我们找不到车库的成本必须与纳入清算范围的三分法核算对象成本必须一致的文件依据。土增并没有单独开创自己的成本核算体系，成本归集无非遵循原因驱动法与结果受益法，能直接归集的直接归集。但是现在我们对于缺少逻辑与政策支撑的成本核算方法已经缺少领悟的想象力。
我曾问过一个问题，如果政策不清楚我们缺少风险处理的基本原则，我们对税务风险会缺少控制的策略。这是COSO理论对于风险控制的起点与理论支撑。但是几个税务总监笑话我，税务风险本来就是不可控制的，你控制个毛啊。总不成政策不清楚，我们就躲猫猫吧？事实上，我们就是在躲猫猫。
最后，我要提醒的是，最少在江苏，营改增对于房地产公司不是利好，而是利空，甚至扩大点，对于多数房地产公司，营改增是利空不是利好。我的学员都知道，我曾经说过，对于毛利率20-30%的项目，如果土地成本占总成本的40%，那么营改增对于企业的净利润影响是正负1%。这个结论模型是对的，因为根据测算，营改增后，增值税可以下降，企业所得税上升，土地增值税下降。正负1%的前提是土地增值税的下降，而实际上土地增值税走向极不明确。更可怕的是，土地款在做土增清算时，到底是不是不含税的其实并不明确。一个增值税加上一个土地增值税，税务总监们能把握的空间到底还剩下多少？
现在的税务越来越倾向于一种腔调，因为你不敢告我，所以我就乱解释，也不讲究什么依法行政了。甚至最近遇到一个稽查局，边稽查边解释政策，我说你已经违背了基本的稽查原则，他笑了。我笑不出来。一个业内老兄跟我说，要不，咱们组个律师团打个官司吧，反正起诉的费用也不多。不管输赢，我们都全程直播打官司的过程。
跟一个德勤大姐曾经讨论了一个哲学一样的问题，企业与税务机关是利益完全冲突的利益体，现在却需要通过技术来让他们冲突的利益得到平衡，技术可以实现吗？我们都知道，平衡利益只能是感情。因为感情而舍弃利益，或者因为长远而舍弃眼前，企业与税务机关技术平衡唯一的空间就是税务机关因为长远的利益而放弃了眼前。用税务机关的话，就是放水养鱼。但是许多鱼不这么想。
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