作者：翟纯垲 孙胜霞；作者单位：青岛三人行财税管理咨询有限公司 新疆阿勒泰地区地税局
营业税时期，房地产企业在预收房款时，达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，只需要向主管国税机关预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要申报缴纳增值税。这就产生了对于预收款开票既预缴又申报的问题。
现在很多地方政策为解决该问题，对预收房款要求开具零税率发票、不开发票、不申报等等措施，达到只预缴不确认纳税义务时间的效果。但是也有很多地区未进行类似的规定，收到预收房款时开具发票即达到了纳税义务发生时间。这个要注意账务处理是不同的。
最终交房确认收入时，还需要计提增值税，如何既反应业务实质又账表相符，账务核算又简便易行？本文以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：（单位：万元，下同）
1.预收房款111万元，开具发票。
借：银行存款 111
贷：预收账款——已开票 111
2.预缴增值税3万元（111÷1.11×3%）。
借：应交税费——未交增值税 3
贷：银行存款 3
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
说明：这里不建议使用“应交税费——应交增值税（已交税金）”科目，使用该科目核算预缴的税额，容易导致应交增值税的借方余额与增值税实际留抵税额不符，或账表不符。
3.开具发票，申报税款11万元（111÷1.11×11%）。
借：其他应收款——预缴税款 11
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 11
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应申报增值税。
如果对预收房款开具了发票，达到了纳税义务时间，进行了申报，且当地也没有政策解决预缴与开发票申报的问题，笔者认为，此时应计提增值税，否则账表不符。
这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱。
4.取得进项税额2万元。
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 2
贷：应付账款等 2
5.转出未交增值税9万元（11－2）。
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 9
贷：应交税费——未交增值税 9
6.缴纳增值税6万元（9－3）。
借：应交税费——未交增值税 6
贷：银行存款 6
合计缴纳增值税9万元，其中，预缴增值税3万元，补缴增值税6万元。
7.实现收入，假设房款为333万元。
借：应收账款 222
预收账款——已开票 111
贷：主营业务收入 300
应交税费——应交增值税（销项税额） 33
8.可以差额扣除的土地款为33.3万元，抵减的销项税额3.3万元（33.3÷1.11×11%）。
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 3.3
贷：主营业务成本——土地成本 3.3
借：应交税费——未交增值税 18.7
贷：银行存款 18.7
统算：应缴纳增值税＝销项税额－进项税额－土地扣除款＝33－2－3.3＝27.7万元；
预缴增值税＋补缴增值税＋未交增值税＝3＋6＋18.7＝27.7万元。
核对相符。
总结：对于房地产企业预收房款，各地政策有较大的差异，笔者认为，无论如何处理，如果对预收房款进行了申报纳税，应在账务上反映出相应的计提增值税处理，确保账表一致，这是财务核算基本的功能。
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