作者：张友刚
房地产企业在销售房子的时候，给客户无偿赠送家电、赠送装修，或者为了促销赠送一些小礼品。交不交增值税，是否应该代扣代缴个人所得税？笔者针对上述情况可能涉及到的增值税和个人所得税做简要分析。
一、增值税
如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。
笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。
政策支持1：
山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题
房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
政策支持2：
湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题
房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。
房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
二、个人所得税：
根据《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税［2011］50号）规定，企业在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等礼品，属于下列情形之一的不征收个人所得税：
1、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
2、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
房地产企业在向个人销售产品（房屋）的同时赠送礼品（如家电、小礼品）按照财税［2011］50号规定不征收个人所得税。
如果房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品，应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。
财税[2011]50号《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》的规定，企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。3、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
总结：房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，按照销售不动产适用税率缴纳增值税。房地产企业促销活动中免费送家电、礼品，按照兼营行为，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品，不征收个人所得税；如果房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品，应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的房地产企业代扣代缴。
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