作者：姬烨 转载自：文丰律师

房地产项目资产转让，顾名思义，就是受让方以一定的市场价格购买转让方尚在开发中的在建工程的一种市场交易行为。即在建工程的开发建设主体由转让方变更为受让方。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规调整。其中，《城市房地产管理法》第三十九条并规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，还应满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的强制性条件。

除了资产转让模式本身存在的限制条件外，该种模式下主要涉及的税种有：

1、营业税／增值税

根据财政部 《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，自2016年5月1日起建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

即，在营改增之前，如采取资产转让的模式则需要按“市场价值或以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额”为营业额，按照税率5%缴纳营业税。

营业税改征增值税后，根据财税〔2016〕36号文中《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，根据转让方取得不动产项目时间的不同，区分为以下两种情形；（1）转让方转让其在2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（2）转让方转让其在2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。转让方按照取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照转让人转让房地产项目取得的增值额及相应的税率计算征收。

但需注意的是，营改增后国家税务总局出台《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）明确：

（1）转让方转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；

（2）计算土地增值税增值额的扣除项目中，“与转让房地产有关的税金” 包括营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加及营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，不包括增值税；

（3）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

3、企业所得税

转让方转让目标房地产项目及土地应按项目及土地作价确定其转让收入，相关土地成本等可在税前扣除。企业所得税的税率为25%。

4、契税

根据《契税暂行条例》规定，转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。契税的税率为3%－5%。其中，河南省的相关规定明确契税的税率为4%。

营改增后，计征契税的成交价格不含增值税。

5、印花税

转让方转让房地产项目，与受让方签订的项目或土地转让合同属于产权转移书据。转让方和受让方就该合同均应按“产权转移书据”进行贴花，税率为万分之五，计税依据为土地转让金额。

从上述分析可知，营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重房地产企业的财务负担。