转载自：杰哥聊税   作者：张杰

商业不动产“售后回租”业务，经常被用于各类商业地产的促销及推广。一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。在该种模式下，投资者可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。

注意事项

在商业地产“售后回租”模式中，开发商兼任三种不同角色，即售房人、承租人、出租人，因此作为三者合一的纳税主体，商业房地产企业需要根据不同的业务类型分别进行会计处理。为此可从以下几方面着手，进而有效规避该类业务的涉税风险：

1、将“售后回租”的销售和租赁两项业务进行准确划分，分别进行税务处理，不得将租金支出冲抵销售款。

2、注意区分不动产“售后回租”和“融资租赁”的区别，正确适用相关税收政策。

3、在向个人投资者支付租金时，严格履行相应税款的代扣代缴义务。