营改增对房地产企业的总体影响

房地产业将适用11%的增值税税率，较之营业税5%税率有了较大幅度的提高，但由于增值税是基于差额征税，而营业税是基于全额征税，所以单纯将新老税率直接比较是没有意义的。总体而言，房地产业在此次营改增中，具有实质性影响的主要有以下内容：

1、营改增后增值额：税率的改变现在是11%，当然税率的提高不代表税负的增高，因为计算方法不同了，现在是销项税-进项税，总局测算过税负也基本在百分之四左右；

2、过渡性的政策：房地产业可能是此次营改增改革中受影响最大的行业；

3、支付的土地价款可以扣除：当房地产开发企业销售房地产，计算增值税税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，以有效的保证房地产开发企业只对其增值的部分纳税；

4、分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额：增值税一般纳税人在2016年5月1日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分两年从销项税额中抵扣，第一年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

房地产企业“营改增”要点

根据36号文及后面的附件及增值税管理办法提炼几个要点，从以下几个方面分享给大家：

1、房地产开发企业在项目开发初期可以登记为增值税一般纳税人？

一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。

一般情况下，对于已经成立的公司，年应税销售额（不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于年应税销售额不足500万的公司，如果会计核算健全，能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局通过并登记为一般纳税人。

2、房地产老项目可以选择简易计税按5%的征收率计税吗？选了以后多长时间可以改变？

3、按规定老项目在5月1日之后可以选择简易征收。项目众多是否都需要提供合同备案，另外备案后是否只能开具增值税普通发票，并且按5%税率缴纳税款？

房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税，除法律规定不得开具增值税发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

简易计税备案要求地税局和国税局都需备案，对于房地产企业是在项目所在地预缴，然后在机构所在地的国税汇总申报，所以对房地产业较之前的操作是变得更为复杂。

4、2016年5月1日后取得固定资产不动产如何抵扣？

原增值税一般纳税人的购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

5、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。所以，这个是可以选择简易计税的。

6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产能否选择简易计税方法？

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。因此这个情况是可以选择简易计税的，若4月份签订的合同但是项目还未开始建，那想选择一般计税也是可以的。

7、市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

市州内跨县（市、区）开发房地产项目的，不在不动产所在地预缴增值税，应在机构所在地申报缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

同一市的不存在预缴，但是跨县市影响到这个当地税，所以存在项目所在地预缴的问题。房地产开发企业销售老项目取得的价款预缴的税率是下降的，现在3%原来是5%是有区别的。

8、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和定金等。

在收到预收款时需要在项目所在地预缴税款，这是项目所在地，那么在机构所在地要不要申报呢？这是不一定的，因为增值税营改增真正的纳税义务发生时间是交房时间，所以在机构所在地不需要申报。问题是预缴时交的税只有申报的时候才可以抵扣，对于这个抵扣时间各地处理是有差异的，各个地方在实行的时候也可能有所差距，包括公司的定金、违约金不同的地方都有不同的处理。房地产开发企业自己开发的是3%预征率，从另外企业买的就是另外一种计算方法。

9、房地产一般纳税人采取预收款方式如何进行预缴增值税？

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。为什么要除以，因为增值税是价外税，按照会计核算，增值税是不属于价格组成的部分，所以要扣除。

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；如果要卖的房子是老项目，选用了简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

10、房地产老项目采用简易计税收入中还可以扣土地款吗？

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。如果要扣除土地出让金价款，只适用于一般计税方法，即销项税-进项税的计税方法。

11、房地产企业可抵扣项有哪些：如金融机构的发票：利息、手续费、账户管理费等？

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

不得抵扣的进项税有：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

12、房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款如何计算？

房地产抵扣的土地出让金，怎么抵扣：跟开发的项目有关系，全部的价款和价外费用减去当期允许扣的土地价款，政府给你开具的土地出让金的收据，因为是一般计税方法才可以扣，所以要除以1+11%换成不含税。按照开发的面积来分摊，按当期销售的房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积，例如买这块地花了10个亿，总共计划建1000万平方米，现在已经卖了100万平方米，要核算清楚。销售面积跟申报的要一致，还要做预缴申报，要一一对应。因为金税三期上线后，如果税务数据异常，会被检查。

按以下公式计算：

1、销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

13、房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣？

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。

14、房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算？

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目如国防，而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

15、房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗？

售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。

16、由于房地产开发企业有一定的特殊性，土地使用权转让是否属于增值税征收范围？比如实际操作中可能存在集团公司拍地后，交给子公司开发的情况，怎么办？

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。如企业间直接转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税[2016]36 号文规定征收增值税。

17、但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

18、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016 年第18 号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

19、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形有哪些？

一是供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具具体《销售货物或者提供应税劳务清单》的情形不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156 号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

二是购买职工福利用品的增值税专用发票。

三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金。

四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。

五是房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。

六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。

20、房地产开发企业纳税义务发生时间

一是房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

二是未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为纳税义务发生时间。

三是一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

四是小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

来源 | 陈小安·博智整理