浙江省国税局关于房地产及不动产业营改增热点问题答疑集锦

1.我公司是具有一般纳税人资格的房地产开发企业，现将2015年12月份完工还未销售的房产对外出租，请问取得的收入是否可以选择简易计税方式缴纳增值税？

答：可以。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕6号)第二条第(一)款规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.营改增后购置不动产取得的进项税额应如何抵扣？

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件二) 第一条第(四)款第1点规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

3.我公司主要从事房屋出租业务，有部分业务在5月1日前已向主管地方税务局申报了营业税但还未开具发票，请问营改增后需要开具发票是否可以到补开地税发票？

答：5月1日以后对于已申报营业税未开发票的应税项目可以补开发票，如果纳税人还有未使用完的地税发票，可在2016年6月30日前开具，如果没有地税发票补开增值税普通发票。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条规定，自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

4.请问个人(自然人)将闲置的房产对外出租一次性收取了全年的租金应如何计算缴纳增值税？

答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

5.个人将房屋出租给企业是否可以到税务机关申请代开增值税专用发票吗？

答：可以开具。

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

6.个人打算于今年下半年出租一套自有房屋，预收了一年的房租费，请问是否应缴纳增值税？应于何时缴纳？

答：如预收房租行为发生于2016年5月1日之后应缴纳增值税，并应于收到预收款的当天缴纳。

《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件一)第四十五条第(二)款规定，如果纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

7.个人计划今年想把杭州的自用住房出售，购入时间为2012年，请问营改增后该笔收入是否延续营业税的免税政策，免征增值税？

答：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件三)，第五条规定，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

8.我公司是一般纳税人，营改增后将公司的房产出租，请问应按什么税率缴纳增值税？

答：视具体情况而定。2016年4月30日前取得的不动产选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额，2016年5月1日后取得的不动产按11%税率缴纳增值税。【房企财税微信：13718601312】

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件二)第一条第(九)款第1点规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

同时文件还规定一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。