相信大家在做土地增值税清算的时候，都被该企业各种各样的特殊收入看的头晕眼花了吧，小编这里帮大家总结出了几点常见的特殊收入。

 01、纳税人“以房抵债”、“以房抵息”,依照《细则》第五条的规定，应视为取得了“转让收入”，应将其所抵偿的债务额、利息额和其他有关经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。

 02、将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地增值税的纳税义务人，应当比照《条例》、《细则》中转让旧房的相关规定对其征收土地增值税。

 03、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；

对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

 04、房地产开发公司收取的违约金、滞纳金和更名费，一般直接计入营业外收入科目，应区分不同情况予以处理：

对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整；

对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。

 05、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

 06、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

 07、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

应按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 08、对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
·法院判定或裁定的转让价格；

·以公开拍卖方式转让房地产的价格；

·政府物价部门确定的转让价格；

·经主管税务机关认定的其他合理情形。

 09、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土增清算清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

 10、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

转自：中翰御思宸税务顾问

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