江苏省地方税务局关于调整土地增值税有关政策的公告

苏地税规〔2016〕7号

　　现对《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）中有关政策内容作如下调整：

　　一、废止第一条“关于土地增值税清算单位”中“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案”的内容。

　　二、废止第四条“关于车库（车位、储藏室等）”中“（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用”的内容。

　　本公告自2017年1月1日起施行。

　　特此公告。

江苏省地方税务局

2016年12月8日

积极面对苏地税规7号文，税务规划以不变应万变

 关于苏州地税规[2016]7号，虽然早有耳闻，但一直认为这不是真的，因为我们相信我们的省级税务机关对其颁布的文件是严肃的、严格的、严谨的、严密的，绝对不是朝令夕改的、朝三暮四的、朝九晚五的。今天看到正式的文件后，也认为是正常的，也是可以理解的，也是可以遵从的，也是可以解决的。

 笔者曾有乱言，江苏的房地产税收政策是与房产宏观调控是息息相关的。鉴于此，我们的房地产的税务筹划，除了并购重组的情形外，更多应以总局的文件作为策划准绳、靠山，地方文件作为画龙点睛、锦上添花之妙用。

 一、关于2016年苏地税规

 1、2016年苏地税规云集

 2016年，是江苏房地产企业的“苏地税规”年，年初、年中、年未，有始有终！

 2016年1月8日《苏地税规〔2015〕8号》出台，修了《苏地税规[2012]1号》；

2016年6月20日《苏地税规〔2016〕2号》，（《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》）；

2016年12月8日，《苏地税规〔2016〕7号》以迅雷不及掩耳盗铃之势出台，8号规未满一周岁又被修了。

 2、苏地税规发展历程：

         [2012]1号 —— [2015]8号 —— [2016]2号 ——[2016]7号

        2012.8.20  ——  2016.1.8 —— 2016.6.20 —— 2016.12.8

 二、税务筹划的法律依据

 1、国家税务总局关于土地增值税的法规文件

 【财政部[1995]6号】 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》

 【财税字[1995]48号】 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[条款失效]

 【财税[2006]21号】 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》[条款失效]

 【国税发[2006]187号】 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

 【国税函[2010]220号】 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

 【财税[2015]5号】 《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

 2、总局关于土地增值税政策的发展历程

 1995年——2006年——2010年——2015年

 三、关于土地增值税筹划的政策依据

 由上述一、二可以看，总局关于土地增值税政策相对稳定，省级地方的土地增值税政策相对比较活跃。根据下位法服从上位法的原则，我们实务中更应该以总局的文件、政策为基准。

 四、关于房地产税收筹划的核心

 众所周知，房地产企业税务筹划的根本在于土地增值税的筹划，因为扣除项目可以加计扣除30%（或25%）； 而土地增值税筹划的核心又在于地下车位的处理。关于地下车位的处理，本人也曾撰文详细介绍了相关处理方法供大家参考。

 近两个月来，全国各地纷纷出台营改增后土地增值税的处理办法，细心的笔者发现，营改增后，江苏省国税没有出台任何关于营改增的解读性文件，然而江苏省地税局营改增后连续出台的几个关于土地增值税的文件，真有“东方不亮西方亮”。

 五、如何评价7号公告

 1、如何解决一块土地多个立项的问题?

 7号文，“废止第一条‘关于土地增值税清算单位’中‘对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案’的内容。”

 关于同一宗地快上的多个批准项目，我的理解有两个：一是房地产企业要求分多个立项；二是主管部门要求分多个立项。

 房地产企业要求分多个立项。据我十多年的房地产项目经验，房地产企业选择分多个立项开发的可能性很小，因为自从2007年我开始第一个土地增值税清算项目以来，10年间均以立项为清算单位，清单单位越小，对企业越不利，除非个别立项时把自持物业部分的单独立项除外，企业主动以一块宗地申请多个立项的可能性很小。

 主管部门要求分多个立项。这种情况，我遇到多例，主要原因是地方发改委有审批面积的权限限制，如一块地可建9万方，但地方发改委只有3万方的审批权限，于是把一块地按3个立项进行审批。房地产企业作为一整块地集中开发。本人在2009年遇到类似案例，硬生生地按立项进行清算，想想也很好笑，由于企业是整体开发，并没有按立项分开开发、销售，于是，接照立项清算时销售面积无法对应到房号，甚至一套房可能会在两个立项中清算。这是典型的形式主义。

 2、如何解决地下车位的房产类型问题?

 7号文，“废止第四条‘关于车库（车位、储藏室等）’中‘（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用’的内容。”

 （1）关于“随房附赠”的问题，这也是苏地税规[2015]8号文中提出的新名字，其实我个人认为，这只是房地产的商业模式，对于企业来讲，并不是因为要避税而采用的售房附赠，而由于多数地下车位是销售价格低于开发成本所致，不仅如此，地下车位的销售情况也不容乐观。再比如说，带地下室的别墅，在销售时自带两个地下车位，怎么算呢？别墅是按栋卖的，难道还要把地下部分开分单独计算？

 （2）当然，7号公告对“随房附赠”的方式予以撤回，也无可厚非，毕竟江苏省地税局也是通过公文形式发布的。大家一定在急切地问：怎么办？其实很简单——遵从总局政策，修改商业模式。

  （3）关于地下车位的政策依据

a)    有产权的地下车位单独转让——按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用；

b)    不能办理产权的地下车位

 【国税发[2006]187号】

 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

 【苏地税规[2015]8号】

 建成后产权属于全体业主所有的，或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。

 建成转让后不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用。

 （4）关于新型商业模式的税收环境

 【2015年5月，税务总局出台《依法治税六条意见 年内不得对新商业模式税务检查支持新商业模式的健康发展》意见强调，要积极支持新业态和新商业模式健康发展，不断完善对新兴业态、新型商业模式的税收政策支持体系和管理服务措施，大力培育新经济增长点，促进大众创业、万众创新。

 着力优化政策环境。深入分析电子商务、互联网＋等新兴业态、新型商业模式的特点，积极探索支持其发展的税收政策措施，特别是对处在起步阶段、规模不大但发展前途广阔、有利于大众创业、万众创新的新经济形态，要严格落实好减半征收企业所得税、暂免征收增值税和营业税等税收扶持政策，坚决杜绝违规收税现象。

    意见要求，各级税务部门今年内不得专门统一组织针对某一新兴业态、新型商业模式的全面纳税评估和税务检查。加强调查研究，认真倾听各方面的意见和建议，积极探索实施促进新兴业态、新型商业模式健康规范发展的管理和服务措施。】

    总结，税务筹划主要从商业模式着手，以不变应万变，以总局法规为依据，控制税务风险为基础，尽量创造税后利润最大化。

    朱鱼翔/文，作者单位：江苏瑞安达税务师事务所有限公司