营改增已进入第二个申报期，各财务人员已由从关注增值税的基本政策层面，逐渐过渡到关注增值税筹划层面，财务人员永远都走在学习的道路上。下面我们来聊聊关于房地产开发公司自持物业的涉税事宜：
一、房地产开发公司自持物业的运营模式
房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；
第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；
第三类模式分三种情况:
1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；
2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
二、不同运营模式的如何纳税
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：
房地产开发公司涉税：
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：
房地产开发公司涉税：
1.增值税分三种情况：
房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
第三类、房地产开发公司物业(以商业为例），交由商业运营公司管 理的模式,分三种情况：
（一）开发公司将自持物业(以商业为例）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1. 开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。
（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司涉税：
商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。
（二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
1.开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。
（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司再出租涉税：
（1）增值税分三种情况：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）土地使用税：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税；否则按一般计税方法11%交纳增值税。【房企财税微信：13718601312】
房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的；商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。
(三）房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司（以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：
1.开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。
（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。
（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。
2.商业运营公司涉税：
（1）接受投入环节
① 商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。
② 商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。
（2）接受投入后再出租环节
① 增值税分三种情况：
② 城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
③ 教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
④ 地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
⑤ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥ 印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦ 房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。
⑧ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨ 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
以上是房地产开发企业自持物业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标？还是现金流为第一目标？是考虑资产后续灵活处置为第一目标？没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。
作者：郑斌。
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