2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业被纳入营改增的试点范围，近两个月的数据显示房地产业是此次营改增的减税最大赢家，也是此次营改增中受影响最大的行业。因房地产企业涉及新老项目的衔接问题，所以在不影响市场经济秩序的前提下，为保证改革的顺利进行，财政部和国家税务总局特别对存量的房地产项目规定了过渡性政策。由于房地产企业上游企业的多样化和客户的多样性，加上其本身结构的复杂性，使得过渡时期的审计工作变得更加繁重。房地产企业营改增过渡期间审计的关注点应有以下几个方面：
一、发票的管理
房地产企业营改增后，应更加重视发票的管理，使相应的进项税额可以抵扣。
1、增值税扣税凭证。增值税扣税凭证是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票以及农产品销售发票和完税凭证。纳税人取得的增值税扣税凭证必须符合法律、行政法规或者国税总局的有关规定，其进项税额才能从销项税额中扣除。
2、土地价款的扣除。扣除向政府支付的土地价款必须取得行政事业性收据，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。房地产企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票作为进项税额的抵扣凭证。
3、销售房地产项目发票的开具。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。销售自行开发的房地产项目，在2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，在2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
4、取得预收款的发票开具。房地产企业的预收款，为不动产交付给业主之前收到的款项，不包含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金和订金等。房地产企业在收到预收款时，可以向购房者开具零税率的增值税普通发票，金额为实际收到的款项。交房时，按销售的不动产全额开具增值税发票。
二、适用的增值税税率
房地产企业中一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，均可以选择使用简易计税方法，按5%的征收率计税。销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目适用11%的增值税率。
房地产行业营改增过渡政策中规定，一般纳税人的老项目，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，若选用简易计税法，适用5%的征收率，按全部价款和价外费用确认销售额。下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为5%的增值税专用发票，下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为5%的增值税普通发票。选用一般计税法的老项目和新项目统一适用11%的增值税税率，按取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款确认销售额。下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票，若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。小规模纳税人统一适用简易征收办法，征收率为5%。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月内不得更改。
三、销售额的计算
在采用一般计税法计算销售额时，房地产开发企业应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算含税销售额。支付的土地价款可以从销售额中扣除，此规定只适用于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产项目，不适用于按简易计税方法计税的房地产老项目。土地价款按照建筑面积的比例分摊至当期销售的房地产项目中。出售部分可以扣除土地价款，出租的部分则不可以扣除。需要注意的是，房地产企业使用预售方式销售房产并收取预收款时，按照纳税义务发生时间的规定，可能并不实际发生纳税义务，但需按照3%的预征率预缴增值税。四、进项税额的抵扣
分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税。增值税一般纳税人在2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分2年从销项税额中抵扣：第一年抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。采用简易计税法的房地产企业即使取得了增值税专用发票，其进项税额也不予抵扣。五、财务核算
实施营改增后，房地产企业应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”“转出未交增值税”等专栏。贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
房地产企业在过渡期间因实际税负增加而取得的过渡性财政扶持资金，按收到的金额确认营业外收入。初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，计入“应交税费-应交增值税-减免税款”科目，记录企业按规定抵减的增值税应纳税额。
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