房地产企业营改增后，增值税预征率为3%，实际比原来预缴的营业税降低2%左右。由于增值税是价外税，在计算未完工开发产品的预计利润时，增值税不再作为扣减项，从而会导致其实际预缴的企业所得税上升，笔者试着通过下列案例分析说明，与大家一起探讨：

案例
2016年7月，苏州A房地产公司销售未完工开发产品（含增值税）1110万元，计税毛利率为10%，土地增值税预征率为2%。（不考虑期间费用的影响）

分析：按一般计税法、简易计税法两种情况计算分析。

一般计税法

1、 营改增后的预缴企业所税计算

（1）营改增后，以不含税预收款1000万计算预计利润，预缴增值税30万元，城建及附加为3.6万元（按预缴增值税计算），预缴土地增值税20万元。

（2）预计利润=1000*10%-30*12%-1000*2% =76.4万元

（3）预缴企业所得税=76.4*25%=19.1万元

（4）预缴企业所得税负率为1.91%。

2、 营改增前的预缴企业所得税计算

（1）营改增前，以预收款1110万计算预计利润，预缴营业税55.5万元（1110*5%），城建税及附加费6.66万元（55.5*12%），预缴土地增值税22.2万元（1110*2%）。

（2）预计利润=1110*10%-（55.5+6.66+22.2）=26.64万元

（3）预缴企业所得税=26.64*25%=6.66万元

（4）预缴企业所得税负率为0.6%。

营改增前后预缴所得税的变化

营改增后，销售未完工开发产品的预计利润增加了49.76万元，预计利润率增加4.48%；预缴所得税增加12.44万元，实际预缴的所得税负率1.31%。

简易计税法

1、营改增后，计算预缴企业所得税

（1）营改增后，计算依据以不含税预收款1057万元（1110/1.05）计算，预缴增值税31.71万元（1110*3%/1.05），城建税及附加3.80万元（31.71*12%），预缴土地增值税21.14万元（1057*2%）。

（2）预计利润=1057*10%-3.80-21.14=80.76万元

（3）预缴企业所得税=80.76*25%=20.19万元

（4）预缴企业所得税负率为1.9%。

2、营改增前，计算预缴企业所得税

（1）营改增前，以预收款1110万计算预计利润，预缴营业税55.5万元（1110*5%），城建税及附加费6.66万元（55.5*12%），预缴土地增值税22.2万元（1110*2%）。

（2）预计利润=1110*10%-（55.5+6.66+22.2）=26.64万元

（3）预缴企业所得税=26.64*25%=6.66万元

（4）预缴企业所得税负率为0.6%。

营改增前后的预计利润的变化

营改增后，销售未完工开发产品的预计利润增加了54.12万元，预计利润率增加4.88%；预缴所得税增加13.53万元。预缴所得税负增长率1.3%。

综上案例分析，营改增后房地产销售未完工开发产品的预缴企业所得税负上升1.3%左右。

作者：朱鱼翔/江苏瑞安达税务师事务所有限公司

转自：利安达财税