转自：税政解析与策略  作者：谢华峰

华丰房地产公司根据地块出让合同需无偿提供16000平方米的房产给当地政府开发公司，由当地政府开发公司将安置房给村民，同时村民向房地产公司支付1800元/平方米的安置房建设款。请问房地产公司开票金额如何确定？是按安置房建设款*回迁面积？还是按建安成本？还是按建安成本*（1+成本利润）？还是按土地成本+建安成本？还是按（土地成本+建安成本）*（1+成本利润）？还是按安置房面积*市场单价？

房地产公司的安置房有以下几种情形：

一、政府买进商品房作为安置房。这种情形下，对政府对业主而言，该房子是安置房。但对房地产公司而言，是正常的商品房出售，只不过是政府把房子买进后用于安置的目的。所以在税务处理上，房地产公司按市场价作正常的销售收入，若是批量销售，价格上作个销售折扣也是无可非议的，但价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定的顺序确定。

      二、企业少缴土地出让金，无偿提供商品房给政府作安置房用。在这种情形下，房地产公司无偿提供商品房给政府，但不是用于公益事业或者以社会公众为对象，应作视同销售处理，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定的顺序确定。因有市场参考价格，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

       三、企业自行安置（在承担土地出让价款的土地上开发并无偿转让）。在这种情形下，房地产公司无偿提供商品房给被拆迁户，不是用于公益事业或者以社会公众为对象，应作视同销售处理，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定的顺序确定。因有市场参考价格，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

       四、企业自行安置（不承担土地出让价款的土地上开发并无偿转让）。在这种情形下，房地产公司无偿提供商品房给被拆迁户，不是用于公益事业或者以社会公众为对象，应作视同销售处理，因没有市场参考价格，主管税务机关有权按36号文第四十四条规定，按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)　成本利润率由国家税务总局确定。公式中成本不包含土地成本。

列表如下：

情形 房地产企业税务处理 销售额确定
（1）政府买进商品房作为安置房 正常销售 市场价，若价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的按36号文第四十四条规定的顺序确定。
（2）企业少缴土地出让金，无偿提供商品房给政府作安置房用 视同销售 1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
 
（3）企业自行安置（在承担土地出让价款的土地上开发并无偿转让） 视同销售 1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
 
（4）企业自行安置（不承担土地出让价款的土地上开发并无偿转让） 视同销售 按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
　　成本利润率由国家税务总局确定。
（公式中成本不包含土地成本。）

现在回过头再看华丰房地产公司的提问

  该公司根据地块出让合同需无偿提供16000平方米的房产给当地政府开发公司，由当地政府开发公司将安置房给村民，同时村民向房地产公司支付1800元/平方米的安置房建设款。这符合第二种情形－－企业少缴土地出让金，无偿提供商品房给政府作安置房用。华丰房地产公司开票金额应当根据36号文第四十四条规定的顺序确定，有本企业最近时期销售同类房产的平均价格的，按本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定，没本企业最近时期销售同类房产的平均价格的，再按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。华丰房地产公司不符合不承担土地出让价款的土地上开发并无偿转让的条件，所以不能按照组成计税价格=成本×(1+成本利润率)（公式中成本不包含土地成本）来确定开票金额，更不能直接以安置房建安成本开票。

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