转自：甘肃方正   作者：任殿飞

在采取一般计税方法下，增值税为销售税金减去进项税金，在税率一定的情况下，销项税金的大小取决于销售额，销售额中扣除土地价款，降低销售额进而减少销项税金。

从公式中来看，增值税额=销项税金-进项税金

扣除土地价款后的公式为：

增值税额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%－进项税金

=[全部价款和价外费用÷（1+11%）－当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）]×11%－进项税金

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。【房企财税微信：fdccspx】

公式中同时出现了“建筑面积”和“可售面积”看似矛盾，我们来分析一下，“建筑面积”和“可售面积”的关系为“建筑面积”减去不可售的配套设施面积为“可售面积”，换句话说只有可以销售的建筑面积才是可售面积，分子中虽然是建筑面积其实在实现销售过程中是可供销售的面积，配套设施的面积是不能销售的。

“当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）”如果当期可供销售的建筑面积全部销售，当期允许扣除的土地价款为全部的土地价款，可以理解为土地价款抵扣的增值税税额，是增值税抵扣的另一种形式。

还有一种较为普遍的开发方式，一次支付土地出让金分期开发的方式，土地价款是如何来扣除的，财政部国家税务总局没有明确的规定，按照配比的原则来看的话应该是分次扣除土地价款，对此湖北省国税局做了明确的答复：

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

在实际业务操作中，账面与取得土地相关的成本主要有土地出让金、契税、拍卖佣金及手续费、拆迁补偿费、市政配套费等。

而规定可以从销售额中扣除的土地价款必须具备2个条件，其一，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。其二，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

因此可以从销售额中扣除的土地价款只有缴纳的土地出让金。

拍卖佣金及手续费，该费用是开发企业直接支付给拍卖公司，应当由拍卖公司开具增值税专用发票予以抵扣。

契税，是国家的税款不属于财政票据。

市政配套费的收取单位为城建建设局，不属于直接支付的土地价款也不属于土地管理部门，不予扣减。

拆迁补偿费是拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，包括房屋补偿费(房屋重置费)、)周转补偿费及奖励性补偿费等，不符合上述2个条件，因此不得从销售额中扣除。