营改增来了！在行业利润越来越薄的今天，营改增操作上好与不好的差距，足以让一些房企脱颖而出，另一些黯然离场。

6月17日，明源地产研究院执行院长徐颖在2016中城联盟成本总监联席会上，列出了与标杆地产企业一同梳理的 “营改增”八大雷区，希望能给行业内的CFO提个醒。今天小编原汁原味为大家呈现徐颖院长在现场的精彩解析。

“营改增”的八大雷区

痛点一：政策补丁之痛。

此次“营改增”政策出台，政府的决心很大，虽然工期重、任务紧，但仍然按照既定目标推动。所以在政策面将面临很多地产行业所特有的一些问题，势必会导致国家在政策面会陆续推出各类“补丁”以使得营改增政策能够平稳落地。而政策的调整也将直接导致税控软件和报税平台也需要相应地匹配升级，最终也会给地产开发企业的报税工作带来极大的困扰。比如，由于差额征收的政策出台之后，以前的税控平台没法再使用。因为这不是简单地增加税率的问题，而是加字段和调整整个算法的问题。之前花了很大气力连好的接口，现在基本不能用。对于这一点，地产企业需要做好事前的工作和心理的准备。

痛点二：接口多变之痛。

目前国家指定的税控厂商有两家。由于各种各样的原因，不同城市的国税局倾心的税控厂商各不相同，所以，对于全国布局的地产企业而言，很难在内部使用同一家税控厂商。最后，复杂的是，由于税控厂商的总部和各区域分公司之间的协同并不是特别完美，所以导致地产企业未来在维保服务、平台升级方面会遇到一些挑战。

痛点三：税务合规之痛。

对于全国布局的地产企业而言，在报税业务过程中，将面临各个城市不同的国税局。但由于各地政策、法规、传统的不同，导致各地税局对报税的一些细节要求有较多的不同。比如有的地方要求备案号，有的地方要求权证号，有的地方要求把这二者加起来，有的地方要求房间坐落的地址，有的要求打普票的时候需要提供身份证号等等。所以，如何确保各地项目的财务的报税要求是符合国家政策法规的合规性要求，是各地产总部CFO非常关注的点。而且，由于增值税是唯一一个按刑事责任入刑的税种，一旦处理不当，会导致集团CFO负连带刑事责任，必须慎之又慎。

痛点四：三流合一之痛。

税局要求“实物流”、“票据流”、“现金流”的三流合一才能进行抵扣，否则就是有瑕疵的抵扣。这个三流合一远没有地产企业之前想象的简单，不是简单的有合同、有进项发票、有付款记录即可报税，这个背后另有乾坤。据了解，如果这“三流”背后的“商品别代码”不一致，会出现“上游销项卖的是白菜，下游进项是钢筋”的情况。再比如，现在地产企业存在很多很现实的问题，即使对于某房企而言，管理水平再高的情况下，仍然存在“合同跟A签、货是B送的、发票是C开的、款是D付的”这种情况，这对于税局而言，三流没有一流是合一的。现在如果按照电子底账来确认这张发票，电子底账上有这个信息，发票也是有这个信息，开发商就确认了这张发票。但是，税局如果来核查发现，三流没有一流合一，问题就会非常大，对于税局而言，发现这个问题后，退一罚一，每天的滞纳金万分之五，这就使得地产企业不仅巨额的进项无法抵扣，还会面临税务稽查的风险。

痛点五：内外协同之痛。

对于地产企业而言，要确保上游供应商开的票都是按照合同要求、税务法规要求开具，就需要地产企业和上游供应商之间有大量的协同。如何确认收货或完工，如何确认明细账目一致，如何确认合同总金额一致，如何确认开票信息一致，如何确认发票的物流信息，如何确认发票已通过认证等等，有大量的企业间的协同工作要处理。这个工作量不是简单增加人员就能解决，需要对一线业务流程、财务报税流程进行优化调整，更需要建立起企业与企业之间的信息协同流程才能较好地解决此问题。最关键的内外协同环节，这一点要引起我们的足够重视。【加QQ25198734关注更多精彩内容】

痛点六：报税实务之痛。

在实际的报税业务过程中，有几个实际的问题需要引起地产企业的重视：

第一，基于结算单来进一步生成发票的过程本身也有非常复杂的税务要求。比如要求按税率拆分、每个税控机的限额不同、需要将一些特殊的字段打到备注栏中、各地税局对首付款开具的要求等等，这个过程非常复杂。

第二，国税的报税平台是去年年底才开发完成，今年3月份才正式上线试运行的系统，想要在短期的时间实现大幅的性能提升，这个挑战很大。电子底账看起来方便，但实操起来比较困难。实操的人员都知道，其有两种勾法，其中一种是导出来。导出来之后只能通过发票号码、发票代码自动去对，简真无法核对。而且下载的过程很慢，以前制造业下载8000条信息的时候，需要大概5分钟左右，这个过程很痛苦。实际核对的过程中可能会发现，发票号码、发票代码都是一样，但是钱是不一样的。比如：供应商开一张1块钱的发票，但是实际却把金额开成1000万，这个时候把发票给到开发商，如果开发商只是按照发票号码等信息来核对，肯定是无法辨别其中的真伪，这个时候匹配成功，操作员就会勾选这张发票。这时，就会面临税务稽查的风险。

痛点七：销货清单之痛。

不论是通过ERP系统一键开票，还是通过手工开票的销货清单，如何确认之后再回传到系统之中非常重要。因为，如果不知道应税收入哪些已经开票，这个时候可能连税都无法申报。如果出错，集团法人和CFO会承担连带刑事责任，所以集团的压力非常大。

痛点八：发票认证之痛。

现在认证可以走的是两条路：所有的AB类和营改增的企业走的是电子底账这条路（增值税平台），这个增值税平台是不需要KEY的。其他类型的企业（非AB类和营改增类）的才会通过KEY来认证。