指导老师：王德   作者：陆芸

第一部分   相关政策文件

财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》财税〔2016〕36号

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号

财政部 国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险 不动产租赁和非学历教育等政策的通知》财税〔2016〕68号

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号

国家税务总局《关于营改增试点若干征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第53号

第二部分  主要政策内容

一、纳税人

具体是指在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人

需注意的两个概念：

1、销售自行开发的房地产项目 ，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设 ，并转让房地产项目 所有权的业务活动，适用“销售不动产”税目。对房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，同样属于销售自行开发的房地产项目 。

2、在中华人民共和国境内销售，是指所销售的自行开发的房地产项目在中华人民共和国境内，如：我国某房地产开发商在我国境内销售自行开发的房地产项目，应按我国税法规定征收增值税，但如果在国外销售自行开发的房地产项目，则不属于我国的征税管辖权。

第二部分  主要政策内容

二、税率和征收率

1、销售房产、出租不动产和转让土地使用权的基本税率为11%；

2、小规模纳税人销售房产、出租不动产、转让土地使用权，以及一般纳税人选择简易计税方法的销售房产、出租不动产、转让土地使用权，征收率为5%。

第二部分  主要政策内容

四、计税方法

增值税的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法

1、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税

2、一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

3、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税

4、可选择简易计税方法的应税行为

（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法计税，按照5%的征收率计算应纳税额 。

房地产老项目，是指：

　　（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（2）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法 ，按照5%的征收率计算应纳税额 。

※财税〔2016〕68号条文内容是“自行开发的房地产老项目” ，浙江省国税局的营改增政策讲解上是“2016年4月30日前取得的不动产 ”，两者说法是有差异的，省国税引用的是财税〔2016〕36号附件2第九条不动产经营租赁服务。

  （3）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税 。

五、销售额和应纳税额

1、销售房产一般计税方法的应纳税额 

     应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

     销项税额=销售额X11%

    房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）  

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款

    ※当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

 ※房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施（幼儿园、会所等）的建筑面积。

※支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 。

※支付的土地价款，以省级（含省级）以上财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

例题：甲房地产开发公司（一般纳税人）2016年7月发生如下业务：采用直接现款交易方式销售已办理入住的某项目房屋，取得销售收入39100万元（含税），已开具增值税普通发票，该批房产建筑面积49000平方米，该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目支付土地出让金40000万元，已取得符合规定的有效凭证。

解答：

（1）当期允许扣除的土地价款=（49000÷70000）X 40000=28000（万元）

（2）销项税额=（39100-28000）÷（1+11%） X11%=1100（万元）

2、出租房产一般计税方法的应纳税额

销售额=全部价款和价外费用÷（1+11%）

当期销项税额＝当期销售额×11%

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额抵扣额

当期进项税额抵扣额＝符合增值税进项税抵扣相关规定，且必须取得增值税专用发票的进项税额

3、简易计税方法的应纳税额 （一般纳税人选择简易计税方法的老项目、小规模纳税人销售、出租自行开发的房产）

   应纳税额=销售额（不含税）X5%

   销售额＝含税销售额÷（1＋5%）

※简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，不得扣除进项税额。

4、一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法，税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权，适用简易计税方法，征收率为5%.　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+适用税率或征收率）

5、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法，

应纳税额=（全部价款和价外费用-该土地使用权的原价）X5%

六、 纳税义务、扣缴义务发生时间

1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

2、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

※河北国税：纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。   交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

※浙江国税：开具发票的，以开具发票的当天作为纳税义务发生时间

※营改增政策中只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间。而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。  

七、预缴税款

房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）X 3% 

※适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；

     适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

※纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

※预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

※房地产企业只有采取预收款方式销售所开发的房地产项目时才需预缴税款，出租不动产和转让土地使用权不需预缴。

八、进项税额

     国家税务总局公告2016年第18号第十三条：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的¡°建设规模¡±为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

※  ¡°房地产项目总建设规模¡±应按照营改增后选择适用简易计税、免税房地产项目剩余建设规模与按照一般计税方法项目剩余建设规模之和计算。剩余建设规模是指尚未交付（或转为固定资产）的开发产品建设规模。

九、发票开具

1、一般纳税人

（1）销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

（2）2016年4月30日前已收取预收款并已向主管地税机关申报缴纳营业税的，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

（3）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 【房企财税微信：13718601312】

从9月1日起具体方法：

1、对于2016年4月30日前已申报缴纳营业税而未开发票的，可使用603“已申报缴纳营业税未开票补开票”编码，开具增值税发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

2、对于房地产企业收到预收款时，使用602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码，开具增值税发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

2、小规模纳税人

（1）销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

（2）销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

（3）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

十、纳税地点

固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税 ；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

固定业户总分支机构不在同一县市，但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

※房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

※房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

※房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

※房地产企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

※国家税务总局《关于优化《外出经营活动税收管理证明》相关制度和办理程序的意见》税总发〔2016〕106号：

从事生产、经营的纳税人跨省从事生产、经营活动的，应当在外出生产经营之前，到机构所在地主管税务机关开具《外管证》。税务机关按照“一地一证”的原则，发放《外管证》。

纳税人应当自《外管证》签发之日起30日内，持《外管证》向经营地税务机关报验登记，并接受经营地税务机关的管理。纳税人以《外管证》上注明的纳税人识别号，在经营地税务机关办理税务事项。

纳税人外出经营活动结束，应当向经营地税务机关填报《外出经营活动情况申报表》（见附件2），并结清税款。

第三部分  相关实务操作探讨

一、发票开具

1、 2016年4月30日前已申报营业税未开具发票，2016年5月1日后需补开发票的，是否有2016年12月31日期限限制？

国家税务总局公告2016年第23号第三条第（七）款规定:“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票， 2016年5月1日以后需补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。”

     山东国税：房地产企业不受文件限制。

     河北国税：《河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引》规定在2016年12月31日前开具增值税普通发票。

2、2016年4月30日前已开具营业税发票， 2016年5月1日以后因确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票，如何处理？

河北国税：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。

3、2016年4月30日前营业税发票开具，5月1日后发现错误重新开票问题 ？

河北国税：2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。

红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。

4、房地产企业对于一般计税方法的开发房产项目是采用全额开具增值税发票，还是差额开具增值税发票？

第一种观点，全额开具增值税发票。青岛国税、河北国税：根据（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。

例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

第二种观点，差额开具增值税发票。 天津国税：国家税务总局公告 2016年第18号的规定一般计税方法计税的销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。国家税务总局公告2016年第23号规定：纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样

例：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1000- 300 ） ÷（1+11%） =630.63万元，销项税额=销售额X11%=69.37万元， M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额69.37万元。

5、 2016年4月30日前预收房款已申报营业税的， 5月1日后房屋交付，缴清全款，如何开具发票？

例如：100万元一套住房，其中30万元在4月30日前预收并缴纳营业税，5月1日后房屋交付，并支付70万元，发票如何开具？

金华国税：2016年4月30日前预收房款并已申报营业税的，可以凭收回的4月30日前开具的地税发票，通过“差额征税”开票功能开具增值税发票，开票时分别录入含税销售额全额和需扣除已缴纳营业税的销售额，系统自动计算增值税额和不含税金额。

青岛国税：房地产开发企业2016年4月30日前采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时已缴纳营业税并开具营业税发票的，可在正式交易完成时，对预收款时开具的营业税发票予以冲红，收回原发票后开具红字增值税普通发票，同时开具全额的增值税发票，其中已缴纳营业税部分不得开具增值税专用发票。收回的营业税发票应与红字增值税普通发票一起作为记账凭证。

6、房地产开发企业适用简易计税方法能否开具增值税专用发票 ？

河北国税：房地产开发企业适用简易计税方法的，允许开具增值税专用发票。

二、进项税额

1、营改增后房地产开发企业可取得哪些进项税额，税率分别是多少？

（1）开发成本的进项税额

（2）其他成本的进项税额

（3）其他进项税额

　注：假定建筑服务商与供应商均为一般纳税人。

2、贷款利息支出，其增值税进项税额不能抵扣，与之相关的手续费、咨询费和顾问费是否可以抵扣？

财税【2016】36号规定：“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣 ”。

3、房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票能否抵扣？

河北国税：房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。

4、作废的设计方案的设计费，进项税额是否可以抵扣？

根据财税〔2016〕36号规定 ：“非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务 ”进项税额不得抵扣。作废的设计方案的设计费其进项税额不可以抵扣。与土地增值税一致。

5、支付的境外设计费，是否要扣缴增值税？

根据财税〔2016〕36号规定：“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人”。支付的境外设计费，房地产企业作为购买方应为增值税扣缴义务人，扣缴的增值税房地产企业可以抵扣。

※纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

6、样板间和售楼处的进项税额是否可以抵扣？

房地产开发企业售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出 。

7、转让取得的土地价款，进项税额如何扣除？

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

8、信托方式融资的利息进项税额是否可以抵扣？

与信托公司的融资行为，名义为股权，实质为债权的融资，不符合混合性投资的条件，按照金融商品的贷款利息进项税额不能抵扣。

三、土地价款扣除

1、分公司是否允许扣除以总公司名义支付的土地价款问题 ？

河北国税：房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。

2、房地产开发企业允许扣除的土地价款具体包括哪些？    

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。   第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”  

河北国税：房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。   目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3、适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款？

河北国税：适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。 【房企财税微信：13718601312】

4、对于即有一般计税方法和简易计税方法的房地产企业，土地价款如何扣除？

采用一般计税方法项目相对应的土地价款可以扣除，采用简易计税方法对应的土地价款不能扣除

允许抵扣的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税 方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。

5、土地价款是否一次从销售额中扣除？

土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。

建议：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 

四、预缴税款

1、房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

河北国税：房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

2、预缴税款抵减应纳税额时是否需要分项目抵减？

河北国税：提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款，预缴税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的预缴税款。例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，A、B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

3、当月申报应纳税额小于预缴税额，未抵减完的预缴税款如何处理？

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

五、征税范围

1、房地产企业有哪些情况不征收增值税？

（1）根据财税【2016】36号附件2规定，开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税。

（2）根据财税【2016】36号附件2规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。不征收增值税

（3）根据财税【2016】36号附件3规定，统借统还利息收入免征增值税。

统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

统借统还需要具备三个条件，缺一不可：

　　（1）组织架构：企业集团

　　（2）资金来源：金融机构借款或者发债

　　（3）利率限制：不高于借款利率

风险：统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

无偿使用资金的，视同销售，征收增值税

（4）根据财税【2016】36号附件3规定，为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，免征增值税。

2、营改增后计征土地增值税的收入是含税收入，还是不含税收入？

（财税[2016]43号）规定：

计征契税的成交价格不含增值税。

房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

3、房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售如何处理？

河北国税：房地产开发企业销售权属登记在自行名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。

例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自行名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。

4、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？

 河北国税： 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

 例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

例如：某房地产公司本月总共赠送加油卡50万元，分两种情形赠送。关注公司网站即可得到，随机发放了20万元；购买某指定若干店面，计5000万元，随购买的店面赠送30万元。

随机发放的20万元视同销售，缴纳销项税额2.91万元

赠送给购房客户的视为买一赠一，不另外缴纳

5、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？

河北国税：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

6、房地产开发企业“以老带新”奖励费增值税问题 ？

河北国税：房地产开发企业老客户推荐新客户买房，给老客户的奖励费，应按照“经纪代理”税目缴纳增值税 。要注意个人所得税的扣缴。

六、跨期行为

1、5月1日后发现试点前的应税行为需要补缴税款的，是缴纳营业税还是增值税？

试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

2、4月30日前已申报缴纳营业税，5月1日后发生退款行为，税费如何处理，是否可以冲减销项税额？

在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

3、5月1日前存在为抵减完的营业税，是否可以抵减增值税应纳税额？

    按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。