房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：

取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.5万元。则增值税进项税额核算为：

借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元

应交税费——应交增值税——进项税额（5％税率） 0.5万元

贷：银行存款 10.5万元

正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E（个人）正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：

借：银行存款 61万元

预收帐款——客户E 50万元

贷：主营业务收入（A项目） 100万元

应交税费——应交增值税——销项税额（11％税率） 11万元

当期一般计税方法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：

当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

1、当期需要缴纳增值税的核算

例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元

贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

当实际缴纳时：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

贷：银行存款 10万元

2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算

例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元

贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 15万元

友情提醒
1、对于选择简易计税方法计算的项目，通过“应交税费——未交增值税”核算。

2、“应交税费——增值税留底税额”是用于原增值税一般纳税人的挂账留底税额的核算，不要与日常的增值税留底税额混淆。也就是说，这是过渡期的特殊科目，过渡期之后不再使用。

转载自：一叶税舟（叶全华）

【相关链接】

·营改增最新政策解读及实务(上海)

·房地产和建安企业“营改增”老板及各部门高层领导与财务人员全方位管控应对和财税核算实操演练(沈阳)

·房地产“营改增”实施下工程成本管理操作：变更、 签证、索赔、价款调整四大痛点破解实战(北京)

·房地产、建筑企业营改增后政策执行中争议问题解析与风险提示及节税方略(郑州)

·房地产企业营改增背景之下的土地增值税清算实务与申报表解读(深圳)

·全面营改增背景下的地产建筑业票据处理与土地增值税清算实务(杭州)